Te explicamos si realmente es rentable comprar un piso para alquilar en 2024, cómo calcular su rentabilidad y qué factores debes analizar antes de lanzarte. Invertir en vivienda sigue siendo una de las estrategias más populares para generar ingresos pasivos, pero no siempre es tan sencillo como parece.
Ya sea que tengas ahorros, estés pensando en diversificar o quieres sacar más partido a tu patrimonio, esto te interesa.
¿Qué implica comprar un piso para alquilar?
Comprar un piso para alquilar significa adquirir una vivienda como activo de inversión, no para vivir en ella, sino para obtener rentas mensuales por el alquiler. Implica asumir gastos iniciales (compra, impuestos, posibles reformas) y gestionar el arrendamiento, con la vista puesta en conseguir una rentabilidad atractiva y estable.
El objetivo final es que los ingresos superen a los gastos y que, además, el inmueble se revalorice con el tiempo.
¿Cuándo es una buena inversión comprar un piso para alquilar?
La clave para que sea rentable comprar un piso para alquilar es que los ingresos generados superen todos los costes asociados: compra, mantenimiento, impuestos y, si corresponde, hipoteca.
También debe encajar con tu perfil de riesgo y tu horizonte temporal. Invertir en vivienda no es un camino rápido; es una apuesta de medio-largo plazo que puede ofrecer estabilidad si haces bien los números.
Rentabilidad bruta vs rentabilidad neta
Al comprar un piso para alquilar, es fundamental diferenciar:
- Rentabilidad bruta: se calcula dividiendo los ingresos anuales por alquiler entre el precio de compra.
- Rentabilidad neta: descuenta todos los gastos asociados (IBI, comunidad, seguros, impuestos, mantenimiento).
Ejemplo:
- Precio de compra: 200.000 €
- Alquiler mensual: 1.000 €
- Ingreso anual: 12.000 €
- Rentabilidad bruta: 6 %
Si los gastos anuales son 2.500 €, la rentabilidad neta real sería del 4,75 %, que es el dato que realmente importa.
Cómo calcular la rentabilidad al comprar piso para alquilar
Para calcular la rentabilidad de un piso para alquilar, sigue estos pasos:
- Suma todos los costes de adquisición: precio, notaría, impuestos, reformas.
- Resta a los ingresos anuales los gastos recurrentes.
- Divide el beneficio neto anual entre la inversión total.
- Multiplica por 100 para obtener el porcentaje.
¿Dónde comprar un piso para alquilar en 2024?
La ubicación es clave al comprar un piso para alquilar, ya que determina tanto la demanda como la rentabilidad potencial. No todas las ciudades ni barrios ofrecen las mismas oportunidades.
Comprar piso para alquilar en Madrid
Madrid sigue siendo una de las ciudades más atractivas para comprar un piso para alquilar, especialmente en barrios como:
- Carabanchel
- Vallecas
- Tetuán
En estas zonas, los precios de entrada son más asequibles y la demanda de alquiler es alta. La rentabilidad bruta puede superar el 6 %, aunque el coste de compra sigue subiendo.
Zonas como Arganzuela o Usera también ofrecen un buen equilibrio entre valor de compra y demanda de inquilinos.
Comprar piso para alquilar en Andorra
Comprar piso para alquilar en Andorra se ha vuelto atractivo por:
- Su fiscalidad favorable.
- El auge de los nómadas digitales.
- La creciente demanda de alquiler de larga estancia.
Eso sí, los no residentes deben cumplir ciertos requisitos y trámites. Si buscas diversificar fuera de España, Andorra es una opción interesante, pero conviene asesorarse bien.
Comprar piso para alquilar en zonas de estudiantes o turismo
Invertir en zonas universitarias o turísticas puede ofrecer alta rentabilidad, pero con mayor rotación e implicaciones fiscales.
Algunas zonas destacadas:
- Granada, Salamanca o Valencia, ideales para alquilar a estudiantes.
- Costa levantina o islas, si gestionas alquiler turístico (siempre con atención a la regulación local).
El tipo de inquilino influye en la estrategia, los beneficios y los riesgos.
Consejos antes de comprar un piso para alquilar
Antes de decidir comprar piso para alquilar, es esencial:
- Analizar tu capacidad financiera.
- Definir si buscas rentabilidad inmediata o revalorización futura.
- Conocer la fiscalidad y los costes reales.
- Elegir la ubicación pensando en la demanda de alquiler.
Fiscalidad, gastos e impuestos
Los ingresos por alquiler tributan en el IRPF, pero puedes deducir:
- Reparaciones y mejoras.
- Gastos de comunidad y suministros.
- Seguros e intereses de hipoteca.
No olvides calcular el IBI, posibles vacíos de alquiler o impagos, y los costes de gestión si no lo haces tú.
Tipo de inquilino: estudiantes, familias, nómadas
El perfil del inquilino define la estrategia:
- Estudiantes: buscan ubicación y flexibilidad.
- Familias: priorizan estabilidad y contratos largos.
- Nómadas digitales: prefieren alquiler por temporadas y viviendas equipadas.
Cada perfil tiene pros y contras que afectan a la rentabilidad real de comprar piso para alquilar.
¿Qué es mejor: comprar o alquilar piso?
La eterna duda: comprar o alquilar piso depende de tus objetivos.
- Comprar implica inversión inicial alta y compromiso a largo plazo, pero genera patrimonio.
- Alquilar da flexibilidad y menos ataduras, pero no construyes activos.
Si quieres invertir y obtener rentas, comprar un piso para alquilar puede ser buena estrategia. Si priorizas movilidad o evitas riesgos, el alquiler sigue siendo válido.
¿Y si ya tienes un piso? Alquilar el tuyo y comprar otro
Si ya tienes vivienda y puedes financiarte, alquilar tu piso y comprar otro para alquilar puede ser interesante:
- Generas ingresos por el piso actual.
- Inviertes en un segundo inmueble.
- Aprovechas ventajas fiscales y diversificación.
Eso sí, calcula bien impuestos, rentabilidad y la carga de gestión.
Otra opción sería, si ya tienes un piso, vender la nuda propiedad con alquiler garantizado y usar el capital para adquirir otra vivienda.
Preguntas frecuentes sobre comprar piso para alquilar
¿Es mejor comprar piso para alquilar o invertir en fondos?
Depende de tu perfil. Comprar piso da estabilidad y control directo, pero menos liquidez. Los fondos ofrecen diversificación y menor gestión, pero con más volatilidad. Muchos inversores combinan ambas opciones.
¿Hay ayudas o ventajas fiscales al comprar piso para alquilar?
Algunas comunidades autónomas ofrecen deducciones o bonificaciones si alquilas a jóvenes o para vivienda habitual. Consulta siempre la normativa actualizada.
¿Dónde es más rentable comprar un piso para alquilar en 2024?
Según los últimos datos, las zonas con mejor rentabilidad son:
- Murcia
- Valencia
- Sevilla
- Algunos barrios periféricos de Madrid y Barcelona
En estos lugares, la demanda de alquiler es alta y los precios de compra todavía permiten margen.
Conclusión sobre comprar piso para alquilar
Comprar un piso para alquilar sigue siendo una de las estrategias más elegidas para generar ingresos pasivos y construir patrimonio. Pero no basta con comprar y poner en alquiler: hay que analizar números, ubicación, fiscalidad y perfil de inquilinos.
Si haces bien los cálculos, eliges la zona adecuada y defines tu estrategia, la inversión puede ofrecer rentabilidad estable y revalorización a largo plazo.
Infórmate sin compromiso.
