Te explicamos todo lo que necesitas saber si estás pensando en comprar un piso con inquilino, una operación cada vez más habitual entre inversores y pequeños propietarios. Puede ser una forma de rentabilizar tu dinero desde el primer día, pero también implica riesgos y obligaciones que debes conocer.
Aquí encontrarás los aspectos legales, las ventajas, los posibles inconvenientes y los consejos clave antes de decidirte.
¿Se puede comprar un piso con un inquilino dentro?
Sí, es totalmente legal comprar un piso con un inquilino dentro en España. De hecho, muchas operaciones de compraventa se producen mientras la vivienda sigue alquilada, especialmente si la adquiere un inversor o una de las empresas que compran pisos con inquilinos.
Eso sí, como comprador, te subrogas en la posición del anterior propietario y debes respetar:
- El contrato de alquiler vigente.
- Los derechos del inquilino.
- Las condiciones pactadas, salvo que la ley permita cambios.
Por eso, antes de comprar un piso con inquilino, es fundamental revisar bien la documentación.
¿Qué derechos tiene el inquilino tras la compra?
Cuando compras una vivienda alquilada, el inquilino mantiene sus derechos, que están protegidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):
- Derecho a permanecer en la vivienda hasta el fin del contrato.
- Condiciones de renta, duración y cláusulas acordadas.
- En contratos de vivienda habitual, duración mínima de 5 años si el propietario es persona física, o 7 años si es persona jurídica.
Comprar un piso con inquilino no te permite modificar unilateralmente el contrato ni echar al inquilino sin causa justificada.
¿Puede el nuevo propietario echar al inquilino?
Solo en casos muy concretos puedes finalizar el contrato al comprar un piso con inquilino:
- Si el contrato ha finalizado y no se ha prorrogado.
- Si existe un incumplimiento grave por parte del inquilino (impagos, daños, etc.).
- En situaciones legales que permiten recuperar la vivienda para uso propio, cumpliendo los requisitos que marca la ley.
Fuera de esos supuestos, debes respetar el contrato vigente.

Tipos de contrato: renta antigua, indefinido, de temporada…
Antes de comprar un piso con inquilinos, es esencial analizar el tipo de contrato:
- Renta antigua: contratos anteriores a 1985, con rentas muy bajas y protección casi indefinida. Precaución, porque limitan la rentabilidad y la disponibilidad.
- Contrato de temporada: alquiler por meses, suele ser más flexible.
- Contrato indefinido o prorrogado: debes estudiar las condiciones y plazos.
Los contratos de renta antigua suelen ser los más complejos y menos rentables, por lo que hay que valorar bien la operación.
Comprar para invertir vs. comprar para vivir
Comprar un piso con inquilino puede tener dos enfoques distintos:
- Para invertir: compras con el objetivo de generar ingresos por alquiler desde el primer día. Sabes cuánto se cobra y qué rentabilidad obtienes.
- Para vivir: si quieres usar el piso como residencia propia, no podrás disponer de él hasta que finalice el contrato.
En este segundo caso, debes valorar si te compensa esperar o si es mejor buscar otra opción.
Ventajas y desventajas de comprar un piso con inquilinos
Ventajas de comprar un piso con inquilino
- Obtienes ingresos desde el primer día.
- Evitas periodos de búsqueda de inquilinos o vacíos.
- Puedes analizar la rentabilidad real antes de comprar.
- Si el inquilino es fiable, reduces el riesgo de impagos.
Desventajas y problemas de comprar un piso con inquilino
- No puedes usar la vivienda hasta que finalice el contrato.
- La renta puede estar desactualizada y por debajo del mercado.
- Heredas posibles conflictos o impagos existentes.
- Dificultad para vender o reformar si el contrato lo impide.
Por eso es clave informarte bien antes de comprar un piso con inquilino.
Cómo valorar la rentabilidad de la operación
Para saber si es buena idea comprar un piso con inquilino, debes calcular:
- Rentabilidad bruta: (Alquiler anual / Precio de compra) × 100.
- Rentabilidad neta: resta gastos como IBI, comunidad, mantenimiento.
- Potencial de revalorización del inmueble.
- Posibles actualizaciones de renta al finalizar el contrato.
Ejemplo práctico:
- Precio de compra: 200.000 €
- Alquiler mensual: 850 €
- Ingreso anual: 10.200 €
- Rentabilidad bruta: (10.200 € / 200.000 €) × 100 = 5,1 %
Si los gastos anuales son 2.000 €, la rentabilidad neta real sería del 4,1 %.

Consejos antes de comprar una vivienda alquilada
Antes de comprar un piso con inquilino, sigue estos pasos:
- Revisa el contrato y la duración restante.
- Comprueba el perfil del inquilino y su historial de pagos.
- Valora la renta actual y su posible actualización.
- Analiza los gastos y la rentabilidad neta real.
- Si el contrato es de renta antigua, sopesa bien los riesgos.
Además, consulta si hay empresas que compran pisos con inquilinos, ya que pueden ser una opción si deseas vender en el futuro.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si mi inquilino quiere comprar el piso?
Si el inquilino quiere comprar el piso, puede hacerlo si hay acuerdo entre las partes. En algunos casos, tiene derecho de tanteo y retracto, es decir, prioridad para igualar la oferta de un tercero.
¿Qué pasa si compro un piso alquilado en Madrid o Barcelona?
En ciudades como Madrid o Barcelona, la demanda de alquiler es alta, lo que facilita la rentabilidad. Sin embargo, debes revisar los contratos, las regulaciones locales y la situación del mercado antes de comprar.
¿Hay empresas que compran pisos con inquilinos?
Sí, existen empresas que compran pisos con inquilinos, especializadas en gestionar estas operaciones. Pueden ser una alternativa si deseas vender tu vivienda alquilada sin esperar a que finalice el contrato.
Comprar la nuda propiedad de un piso: una alternativa más segura
Si buscas invertir en vivienda con descuento y sin gestionar inquilinos, una opción interesante es comprar la nuda propiedad de un piso.
Con esta fórmula:
- Compras el inmueble con descuento de hasta el 50 %.
- El propietario conserva el usufructo vitalicio y sigue usando la vivienda.
- Evitas conflictos de ocupación o procesos judiciales.
- Inviertes con seguridad y visión a largo plazo.
Comprar la nuda propiedad es ideal si quieres diversificar tu patrimonio, sin las limitaciones de los contratos de alquiler.
Conclusión sobre comprar un piso con inquilino
Comprar un piso con inquilino puede ser una inversión rentable si conoces bien la situación legal y económica de la operación. Obtienes ingresos desde el primer día, pero debes asumir ciertas limitaciones hasta que finalice el contrato.
Analiza siempre:
- El tipo de contrato y su duración.
- La rentabilidad real de la operación.
- Los posibles riesgos, como conflictos o rentas desactualizadas.
Si prefieres una alternativa más segura y con descuento desde el primer momento, valora opciones como comprar la nuda propiedad de un piso, ideal para inversores a largo plazo que priorizan tranquilidad y rentabilidad.
Infórmate sin compromiso.
