Te explicamos cómo tributa la venta de un inmueble con usufructo y nuda propiedad en el IRPF, una duda muy habitual si estás pensando en vender tu vivienda conservando el usufructo o si has recibido la nuda propiedad como parte de una donación o herencia.
Tanto si quieres generar liquidez sin perder el derecho a vivir en tu casa, como si deseas planificar una donación a tus hijos, es fundamental entender cómo afecta al IRPF la venta de la nuda propiedad o la transmisión con usufructo.
¿Qué se entiende por venta de nuda propiedad con usufructo?
Cuando hablamos de venta de la nuda propiedad con usufructo, nos referimos a vender la titularidad del inmueble, conservando el derecho a usarlo y disfrutarlo (el usufructo). Es una opción frecuente en personas mayores que desean obtener liquidez sin abandonar su vivienda.
Al vender solo la nuda propiedad, el comprador adquiere la titularidad, pero tú mantienes el usufructo vitalicio o temporal, según lo pactado. Es una fórmula cada vez más popular en operaciones inmobiliarias, pero es clave saber cómo tributa en el IRPF.
¿Cómo tributa la nuda propiedad en el IRPF?
Vender la nuda propiedad de un inmueble genera una ganancia o pérdida patrimonial, que debe incluirse en la declaración de la renta.
¿Cómo tributa la nuda propiedad en el IRPF? La tributación de la nuda propiedad funciona así:
- Se calcula la diferencia entre el valor de transmisión (lo que te pagan) y el valor de adquisición (lo que te costó).
- A ese beneficio se le aplican los tipos impositivos correspondientes, que van del 19 % al 26 %, según el importe.
- En algunos casos, puedes aplicar exenciones, como la de mayores de 65 años.
¿Hay que declarar la nuda propiedad en la renta?
Sí, si vendes la nuda propiedad, debes declararlo en tu IRPF como ganancia patrimonial, aunque conserves el usufructo. Si solo tienes la nuda propiedad sin usufructo, pero no la vendes ni la usas, no debes incluirla en la renta.
¿Qué casilla del IRPF corresponde?
Debes declarar la venta de nuda propiedad en el IRPF en las casillas de Ganancias y Pérdidas Patrimoniales, indicando los importes y los datos de la operación. El programa de la renta guía el proceso, pero si hay dudas, conviene consultar a un asesor.
Donación de la nuda propiedad: implicaciones fiscales
Si en lugar de vender, decides donar la nuda propiedad, la tributación cambia. En este caso:
- El donatario (quien recibe) paga el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, según su Comunidad Autónoma.
- Tú, como donante, debes declarar la operación en tu IRPF si se genera una ganancia patrimonial.
Es importante planificar bien para evitar costes fiscales innecesarios.
IRPF en caso de donación frente a compraventa
- En la compraventa, tributas por la ganancia patrimonial según los tipos del IRPF.
- En la donación, además de la posible tributación en tu renta, el receptor paga impuestos, aunque suele haber bonificaciones entre familiares.
Antes de decidir, conviene comparar el impacto fiscal de cada opción.
Venta de la nuda propiedad: cómo declarar la operación
Si vendes la nuda propiedad, debes tener en cuenta:
Cálculo de ganancia patrimonial
Para calcular la ganancia patrimonial al vender solo la nuda propiedad, se debe:
- Determinar el valor de transmisión (lo que recibes).
- Restar el valor de adquisición, que se prorratea en función del usufructo y la nuda propiedad.
- Aplicar los coeficientes de abatimiento si corresponde (para compras anteriores a 1994).
El resultado se tributa en el IRPF según los tramos de ganancia patrimonial.
¿Qué pasa si hay usufructo vitalicio?
Si vendes la nuda propiedad y conservas el usufructo vitalicio, tributas solo por la parte correspondiente a la nuda propiedad. El usufructo se valora según la edad y las tablas fiscales, y el cálculo se ajusta en función de ese valor.
Tributación del usufructo y la nuda propiedad en sucesiones
Cuando se produce una herencia, la nuda propiedad y el usufructo se pueden repartir entre diferentes personas:
- El usufructo puede corresponder al cónyuge viudo.
- La nuda propiedad a los hijos u otros herederos.
Cada parte tributa según las reglas del Impuesto de Sucesiones. Si luego se transmite la nuda propiedad, se debe declarar en el IRPF como ganancia patrimonial.
Ejemplo práctico de tributación en el IRPF
Imagina que compraste una vivienda por 200.000 €, decides vender la nuda propiedad por 120.000 €, conservando el usufructo valorado en 80.000 €.
- Valor total: 200.000 €
- Venta nuda propiedad: 120.000 €
- Valor adquisición de la nuda propiedad: proporcional, según tablas fiscales
La diferencia genera una ganancia que debes declarar en tu IRPF, aplicando los tipos impositivos correspondientes.
Preguntas frecuentes
¿Tributa el usufructo en la renta?
El usufructo no se tributa como tal, pero si se alquila la vivienda, el usufructuario declara los ingresos como rendimientos inmobiliarios. Además, si se transmite el usufructo, también puede haber tributación.
¿Qué impuestos hay que pagar al vender solo la nuda propiedad?
Debes pagar:
- IRPF, por la ganancia patrimonial.
- Plusvalía municipal, salvo que se aplique alguna exención.
- Posibles costes notariales y registrales.
El comprador suele asumir los impuestos de adquisición, como el ITP.
¿Hay beneficios fiscales si el vendedor tiene más de 65 años?
Sí, si vendes la nuda propiedad de tu vivienda habitual y tienes más de 65 años, puedes beneficiarte de la exención de la ganancia patrimonial en el IRPF. Es una ventaja importante para obtener liquidez sin impacto fiscal.
Conclusión sobre cómo tributa la nuda propiedad en el IRPF
Conocer cómo tributa la venta de la nuda propiedad en el IRPF es fundamental para planificar la operación y evitar sorpresas fiscales. Tanto si vendes como si donas, debes analizar los impuestos, calcular bien la ganancia y considerar las exenciones disponibles.
Si quieres vender tu vivienda conservando el usufructo o donarla a tus herederos, infórmate bien y consulta con profesionales para aprovechar al máximo los beneficios fiscales.
Infórmate sin compromiso.
