¿Has comprado u obtenido la nuda propiedad en una herencia? Entonces es normal que te preguntes: ¿puedo vivir en ella aunque otra persona tenga el usufructo? La respuesta es no: el nudo propietario no puede vivir en la vivienda mientras exista el usufructo, salvo acuerdo expreso del usufructuario o extinción del usufructo.
El usufructo confiere el uso, disfrute y percepción de rentas al usufructuario (arts. 467 y ss. del Código Civil). El nudo propietario mantiene la titularidad “desnuda” (estructura), sin uso hasta que el usufructo se extingue (por plazo, renuncia o fallecimiento).
En este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber sobre los derechos del nudo propietario, cuándo puede usar la vivienda y qué dice la ley al respecto.
¿Qué es la nuda propiedad y cómo se diferencia del usufructo?
La nuda propiedad representa la titularidad de un bien, pero sin el derecho a utilizarlo o disfrutarlo. Ese derecho le pertenece al usufructuario, que puede vivir en la vivienda o alquilarla mientras dure su derecho de usufructo.
Cuando alguien vende su casa conservando el usufructo, o la hereda en esas condiciones, se produce una separación de derechos: uno posee (el nudo propietario) y otro disfruta (el usufructuario).
También es posible, por herencias o divorcios, poseer el 50% del usufructo de la vivienda u otro porcentaje.
¿Quién tiene derecho a usar la vivienda?
El uso corresponde al usufructuario
Por ley, el usufructuario tiene derecho exclusivo de uso de la vivienda. Puede residir en ella, alquilarla y, en general, hacer uso de ella como desee, siempre que no altere su naturaleza o la destruya.
El nudo propietario es titular “en espera”
El nudo propietario es el titular del inmueble a nivel registral y legal, pero no puede usar ni disfrutar de la viviendamientras exista el usufructo. En otras palabras, es un propietario “latente”, que ejercerá todos los derechos plenos cuando termine el usufructo (generalmente por fallecimiento).
¿Puede el nudo propietario vivir en la casa si está vacía?
Necesidad de consentimiento del usufructuario
Aunque la casa esté vacía, el nudo propietario no puede instalarse sin permiso del usufructuario. Incluso si el usufructuario no reside en la vivienda, sigue teniendo el derecho exclusivo de uso mientras el usufructo esté vigente.
Riesgos legales de ocuparla sin permiso
Si el nudo propietario ocupa la vivienda sin autorización, podría enfrentarse a una reclamación judicial por parte del usufructuario. En ese caso, el juez puede ordenar el desalojo y exigir una indemnización por uso indebido del inmueble.
¿Puede el usufructuario impedir el uso al nudo propietario?
Sí. Mientras dure el usufructo, el nudo propietario no puede exigir el uso de la vivienda, salvo que se llegue a un acuerdo expreso entre ambas partes. El usufructuario tiene pleno derecho de uso y disfrute, incluso si decide no habitar el inmueble.
Esto también significa que el usufructuario puede impedir cualquier intento de ocupación o explotación de la vivienda por parte del nudo propietario, salvo que se pacte lo contrario por escrito.
Casos prácticos
A continuación te damos tres casos prácticos en lenguaje sencillo y claro. 👉🏻 ¿Tu caso es parecido? No dudes en contactarnos.
🏠 Caso práctico nº1: Herencia con cónyuge viudo y hijos nudo propietarios
Situación:
Fallece uno de los cónyuges. El viudo o viuda recibe el usufructo (puede ser universal o vidual) y los hijos heredan la nuda propiedad del inmueble.
Pregunta clave:
¿Puede el hijo nudo propietario entrar a vivir en la vivienda?
👉 No, salvo que el viudo o viuda (usufructuario) dé su consentimiento o se produzca la extinción del usufructo.
Vías habituales para resolver la situación:
El viudo o viuda cede el uso de la vivienda al hijo.
Es un acuerdo amistoso y temporal, que puede formalizarse por escrito..
Compra o renuncia del usufructo
Compra: el hijo nudo propietario compra el usufructo, con lo que se consolida el pleno dominio (es decir, pasa a ser propietario total).
Renuncia: el usufructuario renuncia a su derecho, aunque hay que tener en cuenta la fiscalidad, ya que puede implicar el pago del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) para el nudo propietario.
- Esperar la extinción del usufructo.
- Si el usufructo es vitalicio, se extingue al fallecimiento del usufructuario.
- Si es temporal, termina cuando vence el plazo fijado.
- La consolidación por fallecimiento no genera IRPF para el nudo propietario, aunque si más adelante vende la vivienda, tributará por la ganancia patrimonial obtenida.
🏘️ Caso práctico nº2: Vivienda alquilada por el usufructuario
Situación:
El usufructuario ha firmado un contrato de alquiler sobre la vivienda.
Pregunta clave:
¿Puede el nudo propietario vivir en la vivienda o rescindir el contrato de alquiler?
👉 No. El nudo propietario no puede desplazar al inquilino mientras el contrato siga vigente.
Las rentas del alquiler corresponden, salvo pacto en contrario, al usufructuario.
Vías posibles:
Negociar con el usufructuario
Intentar resolver el contrato en la primera oportunidad legal (por ejemplo, al final del plazo mínimo o con preaviso).
Puede acordarse una compensación económica para facilitar el acuerdo.
Autorización para gestionar el alquiler
El usufructuario puede autorizar al nudo propietario a encargarse de futuras prórrogas o de un nuevo contrato de alquiler (modelo 2.2), siempre que ambas partes estén de acuerdo.
Esperar al vencimiento o extinción del usufructo
Si no hay acuerdo, solo queda esperar a que termine el contrato o a que el usufructo se extinga, momento en el que el nudo propietario recuperará el pleno dominio y la posesión del inmueble.
⚖️ Caso práctico nº3: Desacuerdo entre nudo propietario y usufructuario (nadie cede)
Situación:
El nudo propietario y el usufructuario no logran ponerse de acuerdo.
El nudo quiere vivir, vender o al menos obtener rentabilidad del inmueble, pero el usufructuario no coopera.
Objetivo del nudo:
Encontrar una salida realista que le permita monetizar o recuperar el uso del activo.
Caminos posibles (de menor a mayor fricción):
Mediación o negociación
Buscar un acuerdo estructurado con hoja de ruta: por ejemplo, que el nudo viva en la vivienda a cambio de asumir ciertos gastos, o que gestione el alquiler con un reparto de rentas pactado.
Esta vía evita conflictos legales y suele ser la más ágil.
Venta conjunta del pleno dominio
Ambos (nudo propietario y usufructuario) firman la venta del inmueble.
El precio se reparte según la valoración legal del usufructo (fórmula: 89 – edad del usufructuario si es vitalicio) y las condiciones de mercado.
Venta separada
El nudo propietario puede vender su nuda propiedad a un tercero (entra otro nudo).
El usufructuario puede vender su usufructo, aunque es un mercado mucho más reducido y los precios suelen tener descuento importante.
Consolidación del pleno dominio
El nudo compra el usufructo al usufructuario o espera a su extinción, ya sea por plazo o por fallecimiento.
En ese momento recupera el pleno dominio y control del bien.
Vía judicial (último recurso)
Solo recomendable si hay abuso de derecho o deterioro grave del inmueble por parte del usufructuario.
Permite iniciar acciones legales para proteger la nuda propiedad, aunque siempre se aconseja asesorarse antes y valorar el coste-beneficio del proceso.
¿Qué hacer si hay conflicto?
En caso de conflictos entre el nudo propietario y el usufructuario, lo más recomendable es:
- Intentar llegar a un acuerdo amistoso por escrito.
- Recurrir a la mediación legal si no hay entendimiento.
- Consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario.
Es importante recordar que el usufructo es un derecho legalmente protegido, y que ocupar la vivienda sin su consentimiento podría considerarse una vulneración de dicho derecho.
¿Qué pasa cuando fallece el usufructuario?
Cuando el usufructuario fallece, el nudo propietario pasa a tener el pleno dominio del bien. Esto significa que adquiere todos los derechos: uso, disfrute, venta, alquiler, etc.
Desde ese momento, ya no hay limitaciones legales para residir o disponer de la vivienda. Sin embargo, conviene hacer las gestiones pertinentes para actualizar el registro de la propiedad y regularizar el cambio.
Preguntas frecuentes sobre el derecho de uso del nudo propietario
¿Y si el usufructuario no reside ni alquila?
Aunque el usufructuario no viva ni alquile la vivienda, sigue teniendo el derecho exclusivo de uso. El nudo propietario no puede ocuparla sin permiso mientras el usufructo siga vigente.
¿Se puede llegar a un acuerdo para usar o alquilar?
Sí. El nudo propietario y el usufructuario pueden pactar por escrito una cesión de uso, un alquiler compartido, o cualquier otra fórmula consensuada que respete la ley.
Estos acuerdos suelen firmarse ante notario y pueden implicar una contraprestación económica o no.
¿Cuándo se consolida el pleno dominio?
El pleno dominio se consolida cuando termina el usufructo. Esto sucede habitualmente al fallecer el usufructuario, aunque también puede ocurrir si renuncia a su derecho o se establece una duración limitada en el contrato inicial.
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Conclusión
La nuda propiedad es una figura útil y cada vez más extendida, pero también puede generar dudas, sobre todo en relación con el uso de la vivienda. Si has heredado o adquirido una casa en nuda propiedad, no puedes vivir en ella mientras exista un usufructuario, salvo que haya un acuerdo expreso entre las partes.
Sin embargo, tras el fallecimiento del usufructuario, se consolida el pleno dominio y puedes disfrutar plenamente del inmueble.
