La venta de la nuda propiedad, es decir, vender tu casa con la posibilidad de quedarte viviendo en ella para siempre, se está convirtiendo en una opción cada vez más utilizada entre personas mayores que desean obtener liquidez durante su jubilación. Ahora bien, un aspecto que no conviene olvidar en este tipo de operaciones es su tributación. ¿Cómo se declara en el IRPF la venta de la nuda propiedad? ¿Qué obligaciones tiene el usufructuario y qué impuestos debe afrontar el nudo propietario? Si te interesa, sigue leyendo. ¡Te lo explicamos todo!
Tributación en la declaración de la renta del vendedor de la vivienda en nuda propiedad o usufructuario
El usufructuario, que vende la nuda propiedad pero conserva el derecho de uso del inmueble, está obligado a declarar esta operación en el IRPF como una ganancia patrimonial. Esta ganancia surge de la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y el precio obtenido por la venta de la nuda propiedad.
Tributación en la declaración de la renta del vendedor de la vivienda en nuda propiedad o usufructuario
Cálculo del usufructo vitalicio
Imaginemos que María, de 70 años, vende la nuda propiedad de su vivienda habitual, valorada en 200.000 €. El usufructo vitalicio, según las tablas oficiales del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), se valora en 60.000 €, por lo que la nuda propiedad se transmite por 140.000 €.
¿Cómo se calcula el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en este caso? Pues muy sencillo: solo debemos hacer una pequeña resta para averiguar en cuánto se incrementa el patrimonio de María al vender la nuda propiedad de su casa:
- Valor de adquisición: María compró su vivienda hace 30 años por 100.000 €.
Ganancia patrimonial: La diferencia entre el valor de adquisición (100.000 €) y el precio de venta de la nuda propiedad (140.000 €) es de 40.000 €.
María deberá declarar estos 40.000 € como ganancia patrimonial en su declaración de la renta, salvo que pueda acogerse a una exención…
Exención fiscal para mayores de 65 años
¡Y por supuesto que puede! La legislación fiscal, regulada en el artículo 33 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), establece una importante ventaja para los mayores de 65 años: si el inmueble vendido es la residencia habitual, la ganancia patrimonial está exenta de tributación en el IRPF.
¿Qué quiere decir esto? Que volviendo a nuestro ejemplo, María, de 70 años, no tendrá que tributar por los 40.000€ de ganancia patrimonial, siempre y cuando la vivienda que está vendiendo sea su residencia habitual. ¡Buenas noticias para María!
Otros impuestos que debes tener en cuenta
Además del IRPF, hay otros impuestos que el usufructuario puede necesitar afrontar:
- Plusvalía municipal: Este impuesto grava el incremento del valor del terreno y se regula según el Real Decreto Legislativo 2/2004, Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Su cálculo depende de los años de titularidad del inmueble. ¡Pero siguen las buenas noticias! En algunos casos, si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual, también puedes solicitar una exención.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Aunque el usufructuario sigue utilizando la vivienda, es necesario aclarar si este impuesto corre por su cuenta o por la del nudo propietario. Normalmente esto se recoge en el contrato de venta.
Tributación en la declaración de la renta del comprador del inmueble en nuda propiedad o nudo propietario
El nudo propietario, quien compra únicamente la propiedad sin el usufructo, también tiene implicaciones fiscales específicas, tanto al realizar la operación como durante la vigencia del usufructo.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
El comprador de la nuda propiedad está obligado a abonar el ITP en el momento de la adquisición. Este impuesto se calcula sobre el valor de la nuda propiedad transmitida, que depende de la edad del usufructuario. Las tablas oficiales para calcular el valor del usufructo están disponibles en el artículo 10 del Reglamento del ITP y AJD.
Por ejemplo, si el usufructo se valora en 40.000 €, el nudo propietario pagará el ITP sobre los 160.000 € restantes, correspondientes al valor de la nuda propiedad.
Declaración en el IRPF durante el usufructo
Durante el tiempo que dure el usufructo, el nudo propietario no genera ingresos directos del inmueble, ya que el derecho de uso y disfrute pertenece al usufructuario. Sin embargo, tiene la posibilidad de deducir ciertos gastos en su declaración de la renta, como derramas extraordinarias o costes de reparaciones que incrementen el valor del inmueble.
Adquisición del pleno dominio tras la extinción del usufructo
Cuando el usufructo finaliza (ya sea por fallecimiento del usufructuario o por vencimiento del plazo acordado), el nudo propietario adquiere el pleno dominio del inmueble. Este cambio no genera un nuevo impuesto, ya que la operación completa ya fue gravada inicialmente con el ITP.
Conclusión
La venta de la nuda propiedad de una vivienda, así como su adquisición mediante esta fórmula, genera unas obligaciones fiscales que debemos tener en cuenta para no llevarnos una mala sorpresa en el último momento.
Por ese motivo, en Kalma te ofrecemos un servicio de acompañamiento de principio a fin a la hora de vender la nuda propiedad de tu vivienda por el máximo valor de mercado y pagando solo los impuestos que te corresponden. ¡Déjate de preocupaciones y cuéntanos tu caso!
