En el ámbito jurídico y patrimonial, términos como nuda propiedad, pleno dominio y usufructo son esenciales para entender la titularidad y los derechos sobre un bien inmueble. Aunque puedan parecer similares, sus diferencias son clave en temas como herencias, compraventas o servicios de venta de nuda propiedad como los que ofrece Kalma. Aunque pueda parecer complicado, verás como es muy sencillo. ¡Sigue leyendo!
¿Qué es la nuda propiedad?
La nuda propiedad representa la titularidad de un bien, pero sin el derecho de disfrutarlo o usarlo. En otras palabras, el nudo propietario posee la propiedad del inmueble, pero no puede habitarlo ni alquilarlo mientras exista un usufructo sobre el mismo.
Con el objetivo de conseguir liquidez durante su jubilación, muchas personas acuden a Kalma para vender la nuda propiedad de su vivienda, garantizando que permanecen en ella de por vida. Puedes obtener más información en este artículo
¿Qué es el usufructo?
El usufructo otorga el derecho de usar y disfrutar de un bien ajeno, aunque no se tenga la propiedad del mismo. Por ejemplo, un usufructuario puede habitar una vivienda, alquilarla y recibir los beneficios económicos derivados de ella, pero no puede venderla.
Para más información sobre esta figura, consulta nuestro artículo sobre el usufructo vitalicio.
También puedes consultar nuestro post sobre extinción del usufructo.
¿Qué es el pleno dominio?
El pleno dominio combina la nuda propiedad y el usufructo, es decir, otorga tanto la titularidad como el uso y disfrute del bien. Este es el derecho más completo que puede tener una persona sobre un inmueble y le permite disponer de él sin restricciones.
Por ejemplo, Juan es el titular del pleno dominio sobre su casa, de modo que puede vender, alquilar o reformar la propiedad sin necesidad de consultar con terceros.
Diferencias entre nuda propiedad, usufructo y pleno dominio
Aunque la nuda propiedad, el usufructo y el pleno dominio están relacionados, sus diferencias marcan los derechos y las limitaciones de cada concepto.
Lo veremos con más claridad en la siguiente tabla:
Concepto | Derechos | Limitaciones |
Nuda propiedad | Poseer la titularidad del bien. | No usar ni disfrutar del inmueble. |
Usufructo | Usar, habitar y obtener beneficios del inmueble. | No puede vender ni hipotecar la propiedad. |
Pleno dominio | Poseer, usar y disponer del bien sin restricciones. | Ninguna
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Herencias y planificación patrimonial
La planificación patrimonial es fundamental para evitar conflictos en herencias y garantizar una distribución justa de los bienes. En este contexto, las tres figuras desempeñan un papel esencial:
- Nuda propiedad: Ideal para herencias, ya que permite transferir la titularidad del bien mientras se protege al usufructuario (generalmente el cónyuge).
- Usufructo: Brinda seguridad al cónyuge o familiar que necesite usar el bien, asegurando su calidad de vida.
- Pleno dominio: Permite disponer del bien sin restricciones, lo que resulta útil en casos de venta o inversión inmediata.
En términos legales, el Código Civil español regula estas figuras, garantizando los derechos de cada parte. Además, la Ley de Sucesiones establece cómo se deben valorar el usufructo y la nuda propiedad en caso de herencias.
También es necesario considerar la fiscalidad a la hora de tomar decisiones. ¿Cómo tributan en IRPF el usufructo y la nuda propiedad?
¿Quién paga qué en una venta con nuda propiedad y usufructo?
Cuando se vende una vivienda conservando el usufructo, una de las dudas más frecuentes es quién asume cada gasto: el nudo propietario (quien adquiere la nuda propiedad) o el usufructuario (quien sigue usando la vivienda).
La regla general es sencilla: quien disfruta, paga los gastos del uso diario, y quien es dueño, paga los estructurales. Es decir, el usufructuario se encarga de los gastos corrientes —como el IBI, los suministros o el mantenimiento habitual—, mientras que el nudo propietario responde de las reparaciones mayores y derramas extraordinarias.
Aun así, hay matices: algunos conceptos pueden pactarse de otra forma en el contrato, y los tributos locales varían según el municipio. Por eso, lo ideal es reflejarlo por escrito desde el principio para evitar conflictos.
En la siguiente tabla te mostramos de manera práctica quién paga qué en los principales gastos asociados a la vivienda: desde impuestos y suministros hasta seguros o reparaciones.
Concepto | ¿Quién paga? | Notas y aclaraciones importantes |
|---|---|---|
IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) | Usufructuario | Sujeto pasivo habitual por tener el uso. Se puede pactar otra cosa. |
Tasa de basuras / alcantarillado | Usufructuario | Tributos vinculados al uso o tenencia. Puede variar según el municipio. |
Cuota de comunidad (ordinaria) | Usufructuario | Gastos corrientes: limpieza, luz de zonas comunes, mantenimiento básico. |
Derramas extraordinarias (fachada, estructura, ascensor, tejado) | Nudo propietario | Obras estructurales o de gran entidad. |
Grandes reparaciones (tejado, forjados, cubierta) | Nudo propietario | El usufructuario debe permitir las obras. |
Mantenimiento y pequeñas reparaciones | Usufructuario | Pintura, persianas, grifos, caldera o aire por uso, etc. |
Suministros (agua, luz, gas, internet) | Usufructuario | Quien disfruta, consume. |
Seguro del hogar – continente | Usufructuario (habitual) | A veces lo cubre la comunidad; si no, suele pagarlo quien usa la vivienda. |
Seguro del hogar – contenido | Usufructuario | Pertenece a quien ocupa y utiliza el inmueble. |
Alquiler de la vivienda (si se alquila) | Rentas: usufructuario | El usufructuario cobra y declara los rendimientos; el nudo no. |
Gastos de formalización / registro por extinción del usufructo | Nudo propietario | Para consolidar el pleno dominio (inscripción, gestoría, registro, etc.). |
Impuestos al vender la nuda propiedad | Nudo propietario | Si transmite su derecho de nuda propiedad. |
Impuestos al vender el usufructo | Usufructuario | Si transmite su derecho de usufructo. |
Venta de pleno dominio (ya consolidado) | Propietario pleno | IRPF por ganancia + plusvalía municipal. |
Conclusión
Entender la diferencia entre nuda propiedad, pleno dominio y usufructo es clave para tomar decisiones informadas sobre herencias y bienes inmuebles. Si necesitas ayuda vendiendo la nuda propiedad de tu casa, no dudes en contar con el asesoramiento especializado de Kalma. ¡Estaremos encantados de atenderte!
