La venta de la nuda propiedad, es decir, vender tu casa con la posibilidad de quedarte viviendo en ella para siempre, se está convirtiendo en una opción cada vez más utilizada entre personas mayores que desean obtener liquidez durante su jubilación. Ahora bien, un aspecto que no conviene olvidar en este tipo de operaciones es su tributación. ¿Cómo se declara en el IRPF la venta de la nuda propiedad? ¿Qué obligaciones tiene el usufructuario y qué impuestos debe afrontar el nudo propietario? Si te interesa, sigue leyendo. ¡Te lo explicamos todo!
Tributación en la declaración de la renta del vendedor de la vivienda en nuda propiedad o usufructuario
El usufructuario, que vende la nuda propiedad pero conserva el derecho de uso del inmueble, está obligado a declarar esta operación en el IRPF como una ganancia patrimonial. Esta ganancia surge de la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y el precio obtenido por la venta de la nuda propiedad.
Cálculo del usufructo vitalicio
Imaginemos que María, viuda y con 70 años, vende la nuda propiedad de su vivienda habitual, valorada en 200.000 €. El usufructo vitalicio, según las tablas oficiales del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), se valora en 60.000 €, por lo que la nuda propiedad se transmite por 140.000 €.
¿Cómo se calcula el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en este caso? Pues muy sencillo: solo debemos hacer una pequeña resta para averiguar en cuánto se incrementa el patrimonio de María al vender la nuda propiedad de su casa:
- Valor de adquisición: María compró su vivienda hace 30 años por 100.000 €.
Ganancia patrimonial: La diferencia entre el valor de adquisición (100.000 €) y el precio de venta de la nuda propiedad (140.000 €) es de 40.000 €.
María deberá declarar estos 40.000 € como ganancia patrimonial en su declaración de la renta, salvo que pueda acogerse a una exención…
Exención fiscal para mayores de 65 años
¡Y por supuesto que puede! La legislación fiscal, regulada en el artículo 33 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), establece una importante ventaja para los mayores de 65 años: si el inmueble vendido es la residencia habitual, la ganancia patrimonial está exenta de tributación en el IRPF.
¿Qué quiere decir esto? Que volviendo a nuestro ejemplo, María, de 70 años, no tendrá que tributar por los 40.000€ de ganancia patrimonial, siempre y cuando la vivienda que está vendiendo sea su residencia habitual. ¡Buenas noticias para María!
Otros impuestos que debes tener en cuenta
Además del IRPF, hay otros impuestos que el usufructuario puede necesitar afrontar:
- Plusvalía municipal: Este impuesto grava el incremento del valor del terreno y se regula según el Real Decreto Legislativo 2/2004, Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Su cálculo depende de los años de titularidad del inmueble. ¡Pero siguen las buenas noticias! En algunos casos, si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual, también puedes solicitar una exención.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Aunque el usufructuario sigue utilizando la vivienda, es necesario aclarar si este impuesto corre por su cuenta o por la del nudo propietario. Normalmente esto se recoge en el contrato de venta.
- Reinversión en vivienda habitual: exención recogida en el art. 38 LIRPF / art. 41 RIRPF.
- Permite reinvertir el importe en otra vivienda habitual en un plazo estándar de 2 años (admite matices en casos de construcción o rectificación posterior).
- Mayores de 65 años (vivienda habitual): exenta la ganancia patrimonial al vender la vivienda habitual, incluso si se vende solo la nuda propiedad y se reserva el usufructo vitalicio. 👉 Punto clave.
- Mayores de 65 años (renta vitalicia): también exentos si se constituye una renta vitalicia con lo obtenido en la venta de cualquier bien, hasta un límite de 240.000 € y con un plazo máximo de 6 meses para formalizarla.
Tributación en la declaración de la renta del comprador del inmueble en nuda propiedad o nudo propietario
El nudo propietario, quien compra únicamente la propiedad sin el usufructo, también tiene implicaciones fiscales específicas, tanto al realizar la operación como durante la vigencia del usufructo.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
El comprador de la nuda propiedad está obligado a abonar el ITP en el momento de la adquisición. Este impuesto se calcula sobre el valor de la nuda propiedad transmitida, que depende de la edad del usufructuario. Las tablas oficiales para calcular el valor del usufructo están disponibles en el artículo 10 del Reglamento del ITP y AJD.
Por ejemplo, si el usufructo se valora en 40.000 €, el nudo propietario pagará el ITP sobre los 160.000 € restantes, correspondientes al valor de la nuda propiedad.
Escenario | ¿Quién firma? | ¿Quién cobra? | ¿Quién declara en IRPF? | Gastos deducibles típicos |
|---|---|---|---|---|
Usufructuario alquila(caso normal) | Usufructuario | Usufructuario | Usufructuario(rendimientos del capital inmobiliario) | IBI, comunidad ordinaria, seguros, reparaciones ordinarias, intereses (si hay), amortización. |
Nudo alquila con autorización escrita del usufructuario | Nudo (con autorización) | Pactado (lo común: usufructuario) | Quien cobra las rentas (si las percibe el usufructuario, él declara) | Deducciones en quien declare; documentar cesión/autorización. |
Vivienda no alquilada(en uso por usufructuario) | — | — | Sin imputación para el nudo por ese inmueble (el uso no es suyo). | — |
¿Puede el nudo propietario habitar
Declaración en el IRPF durante el usufructo
Durante el tiempo que dure el usufructo, el nudo propietario no genera ingresos directos del inmueble, ya que el derecho de uso y disfrute pertenece al usufructuario. Sin embargo, tiene la posibilidad de deducir ciertos gastos en su declaración de la renta, como derramas extraordinarias o costes de reparaciones que incrementen el valor del inmueble.
Adquisición del pleno dominio tras la extinción del usufructo
Cuando el usufructo vitalicio finaliza, el nudo propietario adquiere el pleno dominio del inmueble. Este cambio no genera un nuevo impuesto, ya que la operación completa ya fue gravada inicialmente con el ITP.
Ejemplo numérico de tributación de IRPF de venta de nuda propiedad
Te presentamos un ejemplo numérico para que lo veas más claro. ¿Quieres asesoramiento personalizado? No dudes en contactarnos.
💡 Datos de referencia:
Valor de mercado (pleno dominio): 300.000 €
Valor legal del usufructo: 20 % → valor de la nuda propiedad: 80 % (= 240.000 €)
Costes de adquisición atribuibles a la nuda propiedad (proporción justificada): 170.000 €
Mejoras acreditadas (facturas): 10.000 €
💶 Escenario 1 — Sin exención
Supuesto: no aplica exención (no habitual, sin reinversión o menor de 65 años).
Valor de transmisión (nuda): 240.000 €
Valor de adquisición ajustado: 186.000 €
(170.000 € de compra + 10.000 € en mejoras + 6.000 € en gastos)
Ganancia patrimonial: 240.000 – 186.000 = 54.000 €
→ Tributa en el IRPF según la escala del ahorro vigente.
💡 Las cifras deben ser justificables: prorrateo coherente y documentación acreditativa.
🧓 Escenario 2 — Mayores de 65 años (vivienda habitual)
Supuesto: vendes tu vivienda habitual, aunque sea solo la nuda propiedad.
Ganancia exenta en IRPF (art. 33.4.b LIRPF).
Según criterio de la AEAT, la exención también aplica si te reservas el usufructo vitalicio.
→ No tributa la plusvalía por esta operación.
🪙 Escenario 3 — Mayores de 65 años con renta vitalicia
Supuesto: no es vivienda habitual, pero eres mayor de 65 años y constituyes una renta vitalicia.
Exenta la ganancia patrimonial hasta 240.000 € del importe reinvertido.
El exceso tributa.
Debe formalizarse en un plazo máximo de 6 meses y cumplir los requisitos del seguro.
💬 Importante: los repartos y prorrateos de coste entre nuda propiedad y usufructo deben basarse en criterios objetivos (tasación, fórmulas legales 89 – edad / 2 % por año) y en documentación acreditativa (facturas de mejoras, no simples reparaciones).
Consolidación sin IRPF por fallecimiento
Cuando fallece el usufructuario, el nudo propietario consolida el pleno dominio y no tributa IRPF por esa consolidación (no hay alteración patrimonial en ese momento). La tributación (si la hay) aparecerá cuando venda el pleno en el futuro.
La extinción del usufructo por fallecimiento no genera ganancia en el IRPF del nudo. A partir de la consolidación, si el propietario vende, calculará la ganancia según su valor/fecha de adquisición y mejoras documentadas (ojo a plusvalía municipal en la venta).
Consulta nuestro post sobre extinción del usufructo.
Quién declara los rendimientos en caso de alquiler con usufructo
Cuando una vivienda está sujeta a usufructo, la clave fiscal está en quién ostenta el derecho de uso. El usufructuario es quien disfruta del inmueble y, por tanto, quien normalmente firma el contrato, cobra las rentas y declara los rendimientos en el IRPF.
Sin embargo, existen situaciones menos frecuentes —como cuando el nudo propietario alquila con autorización escrita del usufructuario— en las que el reparto de rentas y obligaciones fiscales puede variar. En estos casos, lo importante es documentar la cesión o autorización y determinar quién percibe efectivamente los ingresos, ya que esa persona será la obligada a tributar.
A continuación se resumen los escenarios más habituales y cómo se reparten la firma, el cobro y la declaración de rentas según quién alquile o use el inmueble.
Escenario | ¿Quién firma? | ¿Quién cobra? | ¿Quién declara en IRPF? | Gastos deducibles típicos |
|---|---|---|---|---|
Usufructuario alquila (caso normal) | Usufructuario | Usufructuario | Usufructuario(rendimientos del capital inmobiliario) | IBI, comunidad ordinaria, seguros, reparaciones ordinarias, intereses (si hay), amortización. |
Nudo alquila con autorización escrita del usufructuario | Nudo (con autorización) | Pactado (lo común: usufructuario) | Quien cobra las rentas (si las percibe el usufructuario, él declara) | Deducciones en quien declare; documentar cesión/autorización. |
Conclusión
La venta de la nuda propiedad de una vivienda, así como su adquisición mediante esta fórmula, genera unas obligaciones fiscales que debemos tener en cuenta para no llevarnos una mala sorpresa en el último momento.
