¿Has comprado u obtenido la nuda propiedad en una herencia? Entonces es normal que te preguntes: ¿puedo vivir en ella aunque otra persona tenga el usufructo? La respuesta es no: el nudo propietario no puede vivir en la vivienda mientras exista el usufructo, salvo acuerdo expreso del usufructuario o extinción del usufructo.
El usufructo confiere el uso, disfrute y percepción de rentas al usufructuario (arts. 467 y ss. del Código Civil). El nudo propietario mantiene la titularidad “desnuda” (estructura), sin uso hasta que el usufructo se extingue (por plazo, renuncia o fallecimiento).
En este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber sobre los derechos del nudo propietario, cuándo puede usar la vivienda y qué dice la ley al respecto.
También es habitual, por herencias o divorcios, tener solo el 50 % del usufructo de una vivienda u otro porcentaje, lo que añade matices a todo lo que vas a leer aquí.
Quién tiene derecho a usar la vivienda
El uso corresponde al usufructuario
Por ley, el usufructuario tiene derecho exclusivo de uso de la vivienda. Puede residir en ella, alquilarla y, en general, hacer uso de ella como desee, siempre que no altere su naturaleza o la destruya.
El nudo propietario es titular “en espera”
El nudo propietario es el titular del inmueble a nivel registral y legal, pero no puede usar ni disfrutar de la viviendamientras exista el usufructo. En otras palabras, es un propietario “latente”, que ejercerá todos los derechos plenos cuando termine el usufructo (generalmente por fallecimiento).
¿Puede el nudo propietario vivir en la casa si está vacía?
Necesidad de consentimiento del usufructuario
Aunque la casa esté vacía, el nudo propietario no puede instalarse sin permiso del usufructuario. Incluso si el usufructuario no reside en la vivienda, sigue teniendo el derecho exclusivo de uso mientras el usufructo esté vigente.
Riesgos legales de ocuparla sin permiso
Si el nudo propietario ocupa la vivienda sin autorización, podría enfrentarse a una reclamación judicial por parte del usufructuario. En ese caso, el juez puede ordenar el desalojo y exigir una indemnización por uso indebido del inmueble.
En qué casos sí puede usar la vivienda el nudo propietario
Aunque la regla general es que no puede, hay situaciones en las que el nudo propietario sí puede usar o disfrutar de la vivienda:
- Si hay un acuerdo expreso con el usufructuario, normalmente por escrito.
- Si el usufructuario le cede el uso de forma voluntaria, aunque sea temporal.
- Cuando el usufructo se extingue, momento en el que recupera el pleno dominio sin ninguna limitación.
Casos prácticos
A continuación te damos dos casos prácticos en lenguaje sencillo y claro.
Caso práctico: herencia con cónyuge viudo
Situación:
Fallece uno de los cónyuges. El viudo o viuda recibe el usufructo y los hijos heredan la nuda propiedad.
Pregunta clave:
¿Puede el hijo nudo propietario entrar a vivir en la vivienda?
No, salvo que el viudo o viuda (usufructuario) dé su consentimiento o se produzca la extinción del usufructo.
Caso práctico: Vivienda alquilada por el usufructuario
Situación:
El usufructuario ha firmado un contrato de alquiler sobre la vivienda.
Pregunta clave:
¿Puede el nudo propietario vivir en la vivienda o rescindir el contrato de alquiler?
No. El nudo propietario no puede desplazar al inquilino mientras el contrato siga vigente.
Las rentas del alquiler corresponden, salvo pacto en contrario, al usufructuario.
Qué pasa cuando se extingue el usufructo
Cuando el usufructuario fallece, el nudo propietario pasa a tener el pleno dominio del bien. Esto significa que adquiere todos los derechos: uso, disfrute, venta, alquiler, etc.
Desde ese momento, ya no hay limitaciones legales para residir o disponer de la vivienda. Sin embargo, conviene hacer las gestiones pertinentes para actualizar el registro de la propiedad y regularizar el cambio.
Preguntas frecuentes sobre el derecho de uso del nudo propietario
¿Y si el usufructuario no reside ni alquila?
Aunque el usufructuario no viva ni alquile la vivienda, sigue teniendo el derecho exclusivo de uso. El nudo propietario no puede ocuparla sin permiso mientras el usufructo siga vigente.
¿Se puede llegar a un acuerdo para usar o alquilar?
Sí. El nudo propietario y el usufructuario pueden pactar por escrito una cesión de uso, un alquiler compartido, o cualquier otra fórmula consensuada que respete la ley.
Estos acuerdos suelen firmarse ante notario y pueden implicar una contraprestación económica o no.
¿Cuándo se consolida el pleno dominio?
El pleno dominio se consolida cuando termina el usufructo. Esto sucede habitualmente al fallecer el usufructuario, aunque también puede ocurrir si renuncia a su derecho o se establece una duración limitada en el contrato inicial.
La nuda propiedad es una figura útil y cada vez más extendida, pero también puede generar dudas, sobre todo en relación con el uso de la vivienda. Si has heredado o adquirido una casa en nuda propiedad, no puedes vivir en ella mientras exista un usufructuario, salvo que haya un acuerdo expreso entre las partes.
Sin embargo, tras el fallecimiento del usufructuario, se consolida el pleno dominio y puedes disfrutar plenamente del inmueble.
