Tener un usufructo vitalicio implica el derecho a usar y disfrutar de una vivienda durante toda la vida, aunque no se sea el propietario de pleno dominio. Pero ¿qué ocurre si quien tiene ese derecho desea venderlo? ¿Es legal? ¿Qué consecuencias tiene?
En este artículo te explicamos con claridad si se puede vender el usufructo vitalicio, en qué casos es viable, qué implicaciones fiscales tiene y cómo afecta al uso del inmueble. Si eres mayor de 65 años, heredero o propietario de una vivienda con esta situación, aquí encontrarás respuestas claras.
¿Qué significa tener un usufructo vitalicio?
El usufructo vitalicio es un derecho real que permite a una persona (el usufructuario) utilizar un bien ajeno, generalmente una vivienda, durante toda su vida. Este derecho puede surgir por herencia, donación o acuerdo entre partes, y se extingue con el fallecimiento del usufructuario.
El propietario que cede el uso del bien conserva la llamada nuda propiedad, es decir, la titularidad sin disfrute. La combinación de ambos —nuda propiedad + usufructo— equivale al pleno dominio.
¡Ojo! Existen diferencias entre usufructo vitalicio y universal. Cada modalidad tiene particularidades a la hora de su venta.
¿Se puede vender el usufructo por separado?
Sí, se puede vender el usufructo vitalicio por separado de la nuda propiedad, aunque con matices importantes.
¿Qué dice la ley?
El usufructo es un derecho transferible. Según el Código Civil, puede ser vendido, donado o cedido, salvo que haya una cláusula que lo prohíba expresamente. Eso sí, el comprador del usufructo solo lo tendrá mientras viva el usufructuario original.
Casos en los que sí se puede vender
- Cuando el usufructuario necesita liquidez inmediata.
- En operaciones de reordenación patrimonial.
- Como alternativa a productos bancarios como préstamos o hipotecas.
¿Qué derechos adquiere el comprador del usufructo?
El nuevo titular del usufructo puede usar la vivienda, alquilarla y percibir las rentas, pero su derecho se extinguirá con el fallecimiento del usufructuario original, no con el suyo.
¿Y si se vende la nuda propiedad con usufructo vitalicio?
Vender la nuda propiedad con usufructo vitalicio es una operación cada vez más habitual entre personas mayores. Se entrega la titularidad de la vivienda a cambio de un pago, pero se conserva el derecho a vivir en ella de por vida.
¿Qué se transmite y qué se conserva?
En este tipo de venta, el vendedor transmite la nuda propiedad, pero mantiene el usufructo vitalicio, es decir, puede seguir viviendo en su casa. Es una opción ideal para obtener ingresos sin renunciar al hogar.
¿Qué pasa con el uso de la vivienda?
El uso sigue siendo exclusivo del usufructuario. El nuevo propietario no podrá usarla ni alquilarla hasta que finalice el usufructo.
¿Cómo se calcula el valor del usufructo vitalicio?
El valor del usufructo vitalicio se calcula aplicando un porcentaje sobre el valor total del inmueble, en función de la edad del usufructuario.
La fórmula más común sigue los criterios de Hacienda:
- 89 – edad del usufructuario = porcentaje aplicable.
- Por ejemplo, si el usufructuario tiene 75 años: 89 – 75 = 14%.
- Si la vivienda vale 200.000 €, el usufructo se valora en 28.000 €.
Este valor es útil tanto para ventas como para cálculos fiscales en herencias o donaciones.
Impuestos en la venta del usufructo o la nuda propiedad
Vender el usufructo o la nuda propiedad tiene implicaciones fiscales que conviene tener en cuenta.
- IRPF: si se genera una ganancia patrimonial, habrá que tributar por ella.
- Plusvalía municipal: también se genera si hay transmisión de propiedad, aunque solo sea parcial.
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): lo paga el comprador en función del valor del derecho transmitido.
Es fundamental calcular bien estos impuestos para evitar sorpresas.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el ITP o el IRPF?
En la venta del usufructo vitalicio, el ITP lo paga el comprador y el IRPF, en caso de ganancia, lo paga el vendedor. En la venta de la nuda propiedad, se aplican los mismos criterios.
¿Puede el comprador del usufructo alquilar la vivienda?
Sí, el nuevo usufructuario puede alquilar la vivienda, pero debe respetar el uso pactado. Si el usufructo se reservó solo para uso personal, no podrá cederlo sin consentimiento.
¿Qué ocurre cuando fallece el usufructuario?
El usufructo se extingue. El pleno dominio revierte al nudo propietario, que entonces pasa a ser dueño completo del bien.
Conclusión
Vender un usufructo vitalicio es legal y puede ser una vía útil para obtener liquidez, especialmente para personas mayores que no desean recurrir a otros productos financieros.
También es posible vender hacer una donación de la nuda propiedad manteniendo el derecho de uso, una solución cada vez más demandada.
