El usufructo es un derecho que permite a una persona disfrutar de un bien que pertenece a otra. Es muy habitual en herencias o en operaciones de venta de nuda propiedad, pero muchas veces no se conoce bien qué ocurre cuando este derecho se extingue.
En Kalma te explicamos cuánto se paga por la extinción de un usufructo, en qué casos ocurre, qué impuestos se aplican y cómo se calcula el coste según la causa que lo motiva.
¿Qué es la extinción del usufructo?
La extinción del usufructo es el momento en el que el usufructuario pierde el derecho de uso y disfrute del bien, y el nudo propietario pasa a ser pleno propietario.
Esto puede ocurrir por varias razones, pero en todos los casos implica un cambio en la titularidad efectiva del bien y, por tanto, puede tener consecuencias fiscales importantes.
¿Cuáles son las causas más comunes?
Las causas más comunes de extinción del usufructo son:
- Fallecimiento del usufructuario, en el caso de un usufructo vitalicio.
- Renuncia expresa del usufructuario, si decide ceder su derecho voluntariamente.
- Finalización del plazo, en los usufructos temporales.
- Compraventa o acuerdo entre partes, cuando se pacta la extinción anticipada.
Cada caso tiene implicaciones distintas y, sobre todo, costes fiscales diferentes para quien pasa a ser el nuevo titular pleno.
¿Cuánto se paga cuando el usufructuario fallece?
Cuando el usufructuario fallece, la extinción del usufructo no se considera una transmisión, sino una consolidación del dominio.
¿Qué significa esto? Que el nudo propietario no adquiere un nuevo bien, sino que recupera la plena propiedad, y por tanto no se paga Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) ni hay plusvalía municipal.
Sin embargo, sí hay que:
- Actualizar el registro de la propiedad.
- Pagar los gastos notariales y registrales, que varían según el valor del inmueble.
🔹 Ejemplo:
Laura heredó la nuda propiedad de la casa de sus padres hace 15 años, y su madre conservó el usufructo vitalicio. Al fallecer su madre, Laura consolida el dominio y se convierte en propietaria plena.
No paga impuestos, pero debe inscribir el cambio y asumir los gastos de notaría y registro (unos 600-1.000 € de media).
¿Cuánto se paga si hay renuncia al usufructo?
Cuando el usufructuario renuncia al usufructo en vida, se considera una donación a favor del nudo propietario. En este caso, sí se paga el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), calculado sobre el valor del usufructo renunciado.
La fórmula para calcularlo es:
Valor del usufructo = Valor total del bien × (89 – edad del usufructuario) ÷ 100
🔹 Ejemplo:
María, de 75 años, tiene el usufructo vitalicio de una vivienda valorada en 200.000 €. Decide renunciar a él en favor de su hijo, que ya es nudo propietario.
- Valor del usufructo = 200.000 × (89 – 75)/100 = 28.000 €
- Sobre esos 28.000 €, se aplica el ISD correspondiente.
El hijo pagará el impuesto como si hubiera recibido una donación, con las bonificaciones o reducciones que correspondan según su comunidad autónoma.
¿Y si se extingue por compraventa?
Si el usufructo se extingue por acuerdo entre usufructuario y nudo propietario, mediante una compraventa (ya que el usufructo vitalicio se puede vender) o un pacto de rescate, el tratamiento fiscal es diferente.
- El usufructuario tributa en IRPF por la ganancia obtenida.
- El nudo propietario paga el valor acordado y no tributa, ya que no hay donación.
- Puede haber plusvalía municipal, si hay transmisión de propiedad (en función del ayuntamiento).
🔹 Ejemplo:
Carlos es usufructuario de una casa compartida con su hija Marta, nuda propietaria. Pactan que Marta le paga 30.000 € a cambio de que renuncie al usufructo.
Carlos tributa por esa cantidad como ganancia patrimonial en su declaración de la renta.
¿Se paga plusvalía municipal al extinguir el usufructo?
La plusvalía municipal (IIVTNU) se paga solo si hay una transmisión. Por tanto:
- No se paga si el usufructo se extingue por fallecimiento.
- Sí se paga si hay renuncia o compraventa del usufructo.
El sujeto pasivo puede ser el usufructuario o el nudo propietario, dependiendo del tipo de extinción.
¿Hay que hacer escritura notarial?
Sí. En cualquier caso, es necesario documentar la extinción del usufructo mediante:
- Escritura pública de extinción o renuncia.
- Actualización del Registro de la Propiedad.
- Liquidación de impuestos, si corresponde.
Los gastos de notaría y registro dependerán del valor del inmueble y del tipo de operación.
¿Y si hay varios nudos propietarios?
Cuando hay varios nudos propietarios (por ejemplo, varios hijos), todos ellos deben comparecer en la escritura para consolidar el dominio. Si uno de ellos desea quedarse con la propiedad, puede hacerse una adjudicación o compraventa entre herederos, lo que puede implicar:
- ISD si hay exceso de adjudicación.
- Plusvalía municipal si hay transmisión de cuotas.
Conclusión
La extinción del usufructo es un paso clave en muchas operaciones patrimoniales, tanto por fallecimiento como por acuerdos en vida. Saber cuánto se paga y en qué casos hay que tributar es fundamental para evitar sorpresas.
