Si tienes una vivienda en propiedad y estás pensando en organizar tu herencia en vida, una opción cada vez más utilizada es la donación de la nuda propiedad. Esta fórmula permite ceder la propiedad de un inmueble a un hijo o familiar, pero mantener el derecho a vivir en él mientras vivas.
En este artículo te explicamos cómo funciona la donación de la nuda propiedad, qué impuestos se pagan, cómo se calcula y en qué casos puede ser más ventajosa que una donación plena o una herencia tradicional.
¿Qué es la donación de la nuda propiedad?
La donación de la nuda propiedad consiste en ceder solo la titularidad del inmueble, sin entregar el derecho de uso. Es decir, tú mantienes el usufructo vitalicio, que te permite seguir viviendo en la vivienda o alquilarla, aunque ya no seas el propietario legal.
Esta fórmula divide la propiedad en dos partes:
- Nuda propiedad: quien la recibe (por ejemplo, tu hijo) será el titular del inmueble, pero no podrá venderlo ni utilizarlo hasta que se extinga el usufructo.
- Usufructo: quien dona conserva el derecho a usar y disfrutar del bien mientras viva.
Es una herramienta muy útil para planificar la sucesión en vida sin perder calidad de vida ni seguridad habitacional.
¿Cómo funciona la donación de la nuda propiedad?
El funcionamiento de la donación de la nuda propiedad implica firmar una escritura pública ante notario, donde se especifican los términos de la donación: qué se cede, qué se conserva (el usufructo), y bajo qué condiciones.
A efectos legales:
- El nuevo titular (nudo propietario) no puede vender ni habitar el inmueble hasta que el usufructo se extinga (generalmente por fallecimiento).
- El donante puede seguir viviendo en la casa y conservar ciertos derechos económicos (como alquilarla).
- La donación no es revocable, salvo por causas excepcionales (ingratitud, incumplimiento…).
👉 Ejemplo: Laura dona la nuda propiedad de su casa a su hija Teresa, que se convierte en la nuda propietaria del inmueble aunque su madre seguirá viviendo en él, ya que conserva el usufructo vitalicio.
¿Cuánto se paga por donar la nuda propiedad?
El importe a pagar por donar la nuda propiedad varía en función de la comunidad autónoma, la edad del usufructuario y el valor del inmueble.
Los impuestos que se deben abonar son:
- Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD): lo paga quien recibe la nuda propiedad.
- Plusvalía municipal (IIVTNU): lo paga el donante en función del valor catastral y los años de tenencia.
En el caso del ISD, la base imponible no es el valor total del inmueble, sino solo el valor de la nuda propiedad, que se calcula restando el valor del usufructo.
¿Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad?
El valor de la nuda propiedad se calcula restando el valor del usufructo al valor total del inmueble.
Según la normativa fiscal:
- Valor del usufructo = 89 – edad del usufructuario
- Con un mínimo del 10 % del valor total
- El resto es el valor de la nuda propiedad
Ejemplo de cálculo
- Vivienda valorada en: 200.000 €
- Edad del usufructuario: 75 años
- Valor del usufructo: 89 – 75 = 14 % (mínimo legal)
- Valor del usufructo: 14 % × 200.000 € = 28.000 €
- Valor de la nuda propiedad = 172.000 €
Este será el valor sobre el que se aplique el impuesto de donaciones (ISD).
¿Qué impuestos se pagan al hacer la donación?
Los impuestos por donar la nuda propiedad dependen de dos factores: el valor fiscal de lo donado y el parentesco entre donante y receptor.
- Impuesto de Sucesiones y Donaciones:
- Se aplica sobre el valor de la nuda propiedad.
- Las reducciones y bonificaciones dependen de la comunidad autónoma (en muchas hay ventajas entre padres e hijos).
- Plusvalía municipal:
- Se calcula sobre el incremento de valor del suelo desde la compra del inmueble hasta la donación.
- Es un impuesto que corresponde al donante.
- Gastos notariales y registrales:
- Dependen del valor declarado.
- A menudo se reparten entre ambas partes o los asume el receptor.
¿Qué ventajas tiene frente a la donación total o la herencia?
Las ventajas de donar solo la nuda propiedad frente a otras fórmulas son varias:
- Sigues viviendo en tu casa sin depender de nadie.
- Anticipas la herencia y evitas futuros conflictos.
- Puedes beneficiarte de bonificaciones fiscales si actúas en vida.
- La vivienda no forma parte de tu herencia cuando fallezcas (ya es del nudo propietario).
Frente a la donación plena, esta fórmula ofrece más seguridad para el donante.
Frente a la herencia tradicional, puede suponer menos impuestos si se planifica correctamente y se realiza con tiempo.
¿Qué inconvenientes tiene?
Aunque es una fórmula ventajosa, también hay aspectos a tener en cuenta:
- No se puede revocar salvo causas legales muy concretas.
- Si hay varios herederos, puede generar desequilibrios si no se compensa.
- Puede afectar a posibles ayudas públicas (como dependencia o pensión no contributiva), ya que se considera una transmisión de patrimonio.
Por eso es recomendable contar con asesoramiento jurídico y fiscal antes de realizarla.
¿Puede el nudo propietario vender el inmueble?
No. El nudo propietario no puede vender ni utilizar el inmueble mientras dure el usufructo.
Solo podrá disponer de la vivienda de forma plena cuando se extinga el derecho del usufructuario, normalmente por fallecimiento. Hasta entonces, no puede hacer reformas, ni alquilar, ni hipotecar el bien sin consentimiento del usufructuario.
Ejemplo práctico: Donación de vivienda con usufructo
María tiene 77 años y decide donar la nuda propiedad de su piso en Málaga a su hija Ana, conservando el usufructo vitalicio. La vivienda está valorada en 240.000 €.
El valor del usufructo es del 12 %:
240.000 € × 12 % = 28.800 €
El valor de la nuda propiedad es de 211.200 €, sobre el que se aplica el ISD. En Andalucía, al tratarse de una donación entre madre e hija, existe una bonificación del 99 %, por lo que el impuesto es simbólico.
María sigue viviendo en la casa sin cambios. Ana será la propietaria plena cuando su madre fallezca, sin necesidad de herencia ni nuevos impuestos.
Conclusión
La donación de la nuda propiedad es una herramienta eficaz para planificar la herencia en vida, mantener el control sobre la vivienda y reducir la carga fiscal para los hijos.
