Cuando se produce una herencia y una vivienda pasa a nombre de los herederos, es frecuente que no todos los derechos sobre ese inmueble se transmitan por igual. En muchos casos, lo que se hereda no es la plena propiedad, sino la nuda propiedad o el usufructo. Entender esta diferencia es fundamental para saber qué derechos tienes sobre la vivienda heredada, si puedes venderla, alquilarla o habitarla.
En este artículo te explicamos qué es la nuda propiedad en una herencia, qué implica a nivel legal y fiscal, cómo se relaciona con el usufructo, y qué opciones existen para resolver esta situación.
¿Qué es la nuda propiedad?
La nuda propiedad es el derecho de titularidad sobre un bien, pero sin el derecho de uso y disfrute. Es decir, quien tiene la nuda propiedad es dueño legal del inmueble, pero no puede habitarlo, alquilarlo ni venderlo sin el consentimiento del usufructuario.
Este derecho incompleto suele aparecer en herencias cuando el testador (normalmente el padre o madre) lega la nuda propiedad a los hijos y reserva el usufructo vitalicio para su cónyuge.
¿Qué significa heredar la nuda propiedad?
Heredar la nuda propiedad significa que te conviertes en el titular legal de un bien, pero otra persona (normalmente tu madre o padre viudo/a) conserva el usufructo: el derecho a vivir en la vivienda o alquilarla hasta su fallecimiento.
Esto implica que:
- No puedes tomar decisiones sobre el uso del inmueble.
- No puedes vender la vivienda sin el consentimiento del usufructuario.
- Sí puedes vender tu parte de nuda propiedad, aunque pocos compradores lo aceptan sin usufructo consolidado.
🔹 Ejemplo:
Al fallecer su padre, Laura hereda junto a su hermano la nuda propiedad del piso familiar. Su madre queda como usufructuaria vitalicia. Laura y su hermano figuran como propietarios en el Registro, pero su madre sigue viviendo en la casa y ellos no pueden hacer uso del inmueble.
¿Qué derechos tiene el usufructuario?
El usufructuario en una herencia tiene derecho a:
- Vivir en el inmueble durante toda su vida.
- Alquilarlo y cobrar las rentas.
- Exigir que el nudo propietario se haga cargo de ciertas reparaciones estructurales.
Sin embargo:
- No puede vender la vivienda.
- No puede hipotecarla.
- Debe conservarla en buen estado.
Cuando fallece el usufructuario, la nuda propiedad se consolida con el pleno dominio, y el heredero pasa a tener la propiedad completa.
¿Qué impuestos se pagan al heredar la nuda propiedad?
Al heredar la nuda propiedad se paga el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) sobre el valor de la nuda propiedad, no sobre el 100 % del inmueble.
La fórmula habitual para calcularlo es:
Valor de la nuda propiedad = Valor total × (100 – valor del usufructo)
El valor del usufructo depende de la edad del usufructuario:
Valor del usufructo = 89 – edad del usufructuario
🔹 Ejemplo:
Piso valorado en 200.000 €.
La viuda tiene 75 años → usufructo = 14 %
Nuda propiedad = 86 % = 172.000 €
Los hijos tributan por esa base, no por 200.000 €.
Además, al fallecer el usufructuario no se paga ISD por la consolidación de dominio (salvo excepciones), ya que no hay una nueva transmisión.
¿Se paga plusvalía municipal por la nuda propiedad?
Sí, se paga la plusvalía municipal (IIVTNU) cuando se hereda la nuda propiedad. El impuesto se calcula sobre el valor catastral del suelo y los años de tenencia.
Cuando se consolida el dominio tras el fallecimiento del usufructuario, no se vuelve a pagar la plusvalía, ya que no hay una nueva transmisión.
¿Qué pasa cuando muere el usufructuario?
Cuando muere el usufructuario, el nudo propietario pasa a ser pleno propietario del inmueble de forma automática.
Este proceso se llama consolidación del dominio y:
- No implica nuevos impuestos (salvo plusvalía en caso de renuncia previa).
- Requiere actualizar el Registro de la Propiedad.
- Puede implicar gastos notariales y registrales (400–800 € de media).
A partir de ese momento, el heredero puede usar, vender o alquilar la vivienda libremente.
¿Se puede vender una vivienda con nuda propiedad y usufructo?
Sí, pero hay limitaciones.
- El nudo propietario puede vender su parte, pero el comprador asumirá que no podrá usar la vivienda hasta el fallecimiento del usufructuario.
- La plena propiedad solo puede venderse si ambas partes (nudo propietario y usufructuario) están de acuerdo.
También existe la opción de llegar a un acuerdo económico para que el usufructuario renuncie, pero eso conlleva una donación de la nuda propiedad y su fiscalidad correspondiente.
¿Cuándo es útil vender la nuda propiedad heredada?
Vender la nuda propiedad heredada puede ser útil si:
- Necesitas liquidez y no puedes esperar a la consolidación.
- El beneficiario del usufructo vitalicio no necesita vivir en la vivienda.
- Hay acuerdo familiar para resolver la situación.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencias hay entre usufructo y nuda propiedad?
El usufructo es el derecho de uso y disfrute; la nuda propiedad es la titularidad sin uso. Juntas forman la plena propiedad. Heredar una sin la otra implica limitaciones en el uso del bien.
¿Puedo alquilar la vivienda si tengo la nuda propiedad?
No. Solo el usufructuario puede alquilarla y cobrar el alquiler. El nudo propietario no puede decidir sobre el uso del inmueble.
¿Hay que declarar la herencia de la nuda propiedad en Hacienda?
Sí. Aunque no se tribute por el 100 % del valor, hay que declarar la adquisición de la nuda propiedad en la autoliquidación del ISD correspondiente.
¿Se puede renunciar al usufructo?
Sí. El usufructuario puede renunciar, pero se considera una donación al nudo propietario y tiene consecuencias fiscales: se paga ISD sobre el valor del usufructo renunciado.
Conclusión
Heredar la nuda propiedad en una herencia es una situación muy común, pero a veces mal entendida. Si estás en esta circunstancia, es importante saber:
- Qué derechos tienes y cuáles no.
- Qué impuestos se pagan y cómo se calcula la base imponible.
- Qué opciones tienes si necesitas disponer del inmueble.
