Cuando se produce una herencia y una vivienda pasa a nombre de los herederos, es frecuente que no todos los derechos sobre ese inmueble se transmitan por igual. En muchos casos, lo que se hereda no es la plena propiedad, sino la nuda propiedad o el usufructo. Entender esta diferencia es fundamental para saber qué derechos tienes sobre la vivienda heredada, si puedes venderla, alquilarla o habitarla.
En este artículo te explicamos qué es la nuda propiedad en una herencia, qué implica a nivel legal y fiscal, cómo se relaciona con el usufructo, y qué opciones existen para resolver esta situación.
¿Qué es la nuda propiedad?
La nuda propiedad es el derecho de titularidad sobre un bien, pero sin el derecho de uso y disfrute. Es decir, quien tiene la nuda propiedad es dueño legal del inmueble, pero no puede habitarlo, alquilarlo ni venderlo sin el consentimiento del usufructuario.
Este derecho incompleto suele aparecer en herencias cuando el testador (normalmente el padre o madre) lega la nuda propiedad a los hijos y reserva el usufructo vitalicio para su cónyuge.
¿Qué significa heredar la nuda propiedad?
Heredar la nuda propiedad significa que te conviertes en el titular legal de un bien, pero otra persona (normalmente tu madre o padre viudo/a) conserva el usufructo: el derecho a vivir en la vivienda o alquilarla hasta su fallecimiento.
Esto implica que:
- No puedes tomar decisiones sobre el uso del inmueble.
- No puedes vender la vivienda sin el consentimiento del usufructuario.
- Sí puedes vender tu parte de nuda propiedad, aunque pocos compradores lo aceptan sin usufructo consolidado.
🔹 Ejemplo:
Al fallecer su padre, Laura hereda junto a su hermano la nuda propiedad del piso familiar. Su madre queda como usufructuaria vitalicia. Laura y su hermano figuran como propietarios en el Registro, pero su madre sigue viviendo en la casa y ellos no pueden hacer uso del inmueble.
¿Qué derechos tiene el usufructuario?
El usufructuario en una herencia tiene derecho a:
- Vivir en el inmueble durante toda su vida.
- Alquilarlo y cobrar las rentas.
- Exigir que el nudo propietario se haga cargo de ciertas reparaciones estructurales.
Sin embargo:
- No puede vender la vivienda.
- No puede hipotecarla.
- Debe conservarla en buen estado.
Cuando fallece el usufructuario, la nuda propiedad se consolida con el pleno dominio, y el heredero pasa a tener la propiedad completa.
¿Qué impuestos se pagan al heredar la nuda propiedad?
Al heredar la nuda propiedad se paga el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) sobre el valor de la nuda propiedad, no sobre el 100 % del inmueble.
La fórmula habitual para calcularlo es:
Valor de la nuda propiedad = Valor total × (100 – valor del usufructo)
El valor del usufructo depende de la edad del usufructuario:
Valor del usufructo = 89 – edad del usufructuario
🔹 Ejemplo:
Piso valorado en 200.000 €.
La viuda tiene 75 años → usufructo = 14 %
Nuda propiedad = 86 % = 172.000 €
Los hijos tributan por esa base, no por 200.000 €.
Además, al fallecer el usufructuario no se paga ISD por la consolidación de dominio (salvo excepciones), ya que no hay una nueva transmisión.
¿Se paga plusvalía municipal por la nuda propiedad?
Sí, se paga la plusvalía municipal (IIVTNU) cuando se hereda la nuda propiedad. El impuesto se calcula sobre el valor catastral del suelo y los años de tenencia.
Cuando se consolida el dominio tras el fallecimiento del usufructuario, no se vuelve a pagar la plusvalía, ya que no hay una nueva transmisión.
¿Qué pasa cuando muere el usufructuario?
Cuando muere el usufructuario, el nudo propietario pasa a ser pleno propietario del inmueble de forma automática.
Este proceso se llama consolidación del dominio y:
- No implica nuevos impuestos (salvo plusvalía en caso de renuncia previa).
- Requiere actualizar el Registro de la Propiedad.
- Puede implicar gastos notariales y registrales (400–800 € de media).
A partir de ese momento, el heredero puede usar, vender o alquilar la vivienda libremente.
¿Se puede vender una vivienda con nuda propiedad y usufructo?
Sí, pero hay limitaciones.
- El nudo propietario puede vender su parte, pero el comprador asumirá que no podrá usar la vivienda hasta el fallecimiento del usufructuario.
- La plena propiedad solo puede venderse si ambas partes (nudo propietario y usufructuario) están de acuerdo.
También existe la opción de llegar a un acuerdo económico para que el usufructuario renuncie, pero eso conlleva una donación de la nuda propiedad y su fiscalidad correspondiente.
¿Cuándo es útil vender la nuda propiedad heredada?
Vender la nuda propiedad heredada puede ser útil si:
- Necesitas liquidez y no puedes esperar a la consolidación.
- El beneficiario del usufructo vitalicio no necesita vivir en la vivienda.
- Hay acuerdo familiar para resolver la situación.
Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) por Comunidades Autónomas
El Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) es un tributo estatal, pero cedido a las comunidades autónomas, lo que significa que cada una aplica sus propias reducciones, bonificaciones y tipos impositivos. Por eso, el importe a pagar puede variar enormemente según el lugar de residencia del fallecido o del donante.
En el caso de la nuda propiedad y el usufructo, este impuesto resulta clave tanto en la consolidación del pleno dominio(cuando fallece el usufructuario) como en la transmisión inter vivos. Algunas comunidades, como Madrid, Andalucía o la Comunidad Valenciana, aplican bonificaciones de hasta el 99 % para herencias entre familiares directos, mientras que otras mantienen una carga fiscal más elevada.
A continuación encontrarás una tabla con los enlaces oficiales al ISD de cada comunidad, así como un resumen de las bonificaciones vigentes y las particularidades más relevantes en cada territorio.
CCAA | ISD – Enlace oficial | Bonificaciones / reducciones destacadas | Notas o particularidades |
|---|---|---|---|
Andalucía | Bonificación del 99 % para grupos I y II | También reducciones específicas para empresas y discapacidad. | |
Aragón | Bonificación de hasta 99 % para ciertos colectivos | Normativa autonómica actualizada, revisar detalle. | |
Asturias | Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones – Principado de Asturias | Reducciones aplicables por parentesco | Particularidades locales posibles. |
Baleares (Illes) | Bonificaciones insulares específicas | Aplican criterios propios de las islas. | |
Canarias | Bonificación del 99,9 % en ciertos casos | Depende del valor y del grado de parentesco. | |
Cantabria | Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones – Agencia Cántabra de Administración Tributaria | Bonificación del 50 % para colaterales de 2.º grado | Requisitos de parentesco y patrimonio aplicados. |
Castilla y León | Reducciones según grado de parentesco | Verificar tablas vigentes. | |
Castilla-La Mancha | Reducción del 4 % adicional para empresas/negocios | Requisitos de permanencia del negocio o entidad. | |
Cataluña | Reducciones elevadas para herencias entre próximos | Normativa con tipos y coeficientes propios. | |
Comunidad Valenciana | Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones – Generalitat Valenciana | Bonificación del 99 % para grupos I y II desde 28-5-2023 | Cambios recientes: revisar requisitos. |
Extremadura | Reducciones aplicables por parentesco | Normativa menos documentada públicamente. | |
Galicia | Reducciones para explotación agraria hasta 4.º grado | Particularidades agrarias y rurales. | |
La Rioja | Bonificación del 99 % de la cuota para grupos I y II desde 2024 | Supresión del límite cuantitativo de base imponible para ese beneficio. | |
Madrid | Bonificación casi total (carga fiscal mínima) para padres/hijos y cónyuge | Requisitos de residencia y otros aplican. | |
Murcia | Reducciones aplicables por parentesco | Revisar normativa autonómica. | |
Navarra (régimen foral) | Régimen foral específico | Sistema diferente del régimen común. | |
País Vasco (régimen foral) | Régimen foral propio de cada provincia (Bizkaia, Gipuzkoa, Álava) | Grandes particularidades fiscales provinciales. |
Preguntas frecuentes sobre nuda propiedad en una herencia
¿Puedo vender antes de que fallezca el usufructuario?
Sí, pero solo tu derecho de nuda propiedad. El comprador adquiere la nuda y no puede usar la vivienda hasta que se extinga el usufructo. Si ambos (nudo y usufructuario) venden conjuntamente, entonces se transmite el pleno dominio y se reparte el precio según la valoración del usufructo (fórmula 89-edad, con mínimos legales).
¿Puede el usufructuario alquilar la vivienda?
Sí. El usufructuario tiene el uso y disfrute, por lo que puede arrendar y cobrar las rentas. El nudo propietario no puede desalojar al inquilino ni cobrar esas rentas, salvo pacto escrito o extinción del usufructo.
¿Las mejoras aumentan mi base para calcular impuestos al vender?
Sí, si son inversiones acreditadas. Las mejoras y gastos de adquisición/venta (notaría, registro, tributos, honorarios) pueden incrementar el valor de adquisición a efectos de IRPF y ayudar a reducir la ganancia. Conserva facturas y certificados; distingue entre reparaciones ordinarias (no suman) y mejoras (sí suman).
¿Qué diferencias hay entre usufructo y nuda propiedad?
El usufructo es el derecho de uso y disfrute; la nuda propiedad es la titularidad sin uso. Juntas forman la plena propiedad. Heredar una sin la otra implica limitaciones en el uso del bien.
¿Puedo alquilar la vivienda si tengo la nuda propiedad?
No. Solo el usufructuario puede alquilarla y cobrar el alquiler. El nudo propietario no puede decidir sobre el uso del inmueble.
¿Hay que declarar la herencia de la nuda propiedad en Hacienda?
Sí. Aunque no se tribute por el 100 % del valor, hay que declarar la adquisición de la nuda propiedad en la autoliquidación del ISD correspondiente.
¿Se puede renunciar al usufructo?
Sí. El usufructuario puede renunciar, pero se considera una donación al nudo propietario y tiene consecuencias fiscales: se paga ISD sobre el valor del usufructo renunciado.
Conclusión
Heredar la nuda propiedad en una herencia es una situación muy común, pero a veces mal entendida. Si estás en esta circunstancia, es importante saber:
- Qué derechos tienes y cuáles no.
- Qué impuestos se pagan y cómo se calcula la base imponible.
- Qué opciones tienes si necesitas disponer del inmueble.
