Si tienes una vivienda en propiedad y estás pensando en organizar tu herencia en vida, una opción cada vez más utilizada es la donación de la nuda propiedad. Esta fórmula permite ceder la propiedad de un inmueble a un hijo o familiar, pero mantener el derecho a vivir en él mientras vivas.
En este artículo te explicamos cómo funciona la donación de la nuda propiedad, qué impuestos se pagan, cómo se calcula y en qué casos puede ser más ventajosa que una donación plena o una herencia tradicional.
¿Qué es la donación de la nuda propiedad?
La donación de la nuda propiedad consiste en ceder solo la titularidad del inmueble, sin entregar el derecho de uso. Es decir, tú mantienes el usufructo vitalicio, que te permite seguir viviendo en la vivienda o alquilarla, aunque ya no seas el propietario legal.
Esta fórmula divide la propiedad en dos partes:
- Nuda propiedad: quien la recibe (por ejemplo, tu hijo) será el titular del inmueble, pero no podrá venderlo ni utilizarlo hasta que se extinga el usufructo.
- Usufructo: quien dona conserva el derecho a usar y disfrutar del bien mientras viva.
Es una herramienta muy útil para planificar la sucesión en vida sin perder calidad de vida ni seguridad habitacional.
Cómo funciona la donación de la nuda propiedad con reserva de usufructo
El funcionamiento de la donación de la nuda propiedad implica firmar una escritura pública ante notario, donde se especifican los términos de la donación: qué se cede, qué se conserva (el usufructo), y bajo qué condiciones.
A efectos legales:
- El nuevo titular (nudo propietario) no puede vender ni habitar el inmueble hasta que el usufructo se extinga (generalmente por fallecimiento).
- El donante puede seguir viviendo en la casa y conservar ciertos derechos económicos (como alquilarla).
- La donación no es revocable, salvo por causas excepcionales (ingratitud, incumplimiento…).
Mientras dure el usufructo, el nudo propietario no puede vender, alquilar ni hipotecar el inmueble sin el consentimiento del usufructuario — solo podrá disponer de él plenamente cuando el usufructo se extinga.
👉 Ejemplo: Laura dona la nuda propiedad de su casa a su hija Teresa, que se convierte en la nuda propietaria del inmueble aunque su madre seguirá viviendo en él, ya que conserva el usufructo vitalicio.
Qué impuestos se pagan al donar la nuda propiedad
Los impuestos por donar la nuda propiedad dependen del valor fiscal de lo donado y del parentesco entre donante y receptor:
- Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD): lo paga quien recibe la nuda propiedad, calculado sobre el valor de la nuda propiedad (no el total del inmueble). Las reducciones y bonificaciones dependen de la comunidad autónoma — en muchas hay ventajas importantes entre padres e hijos.
- Plusvalía municipal (IIVTNU): la paga el donante, calculada sobre el incremento de valor del suelo desde la compra hasta la donación.
- Gastos notariales y registrales: dependen del valor declarado, y suelen repartirse entre ambas partes o asumirlos el receptor.
¿Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad?
El valor de la nuda propiedad se calcula restando el valor del usufructo al valor total del inmueble.
Según la normativa fiscal:
- Valor del usufructo = 89 – edad del usufructuario
- Con un mínimo del 10 % del valor total
- El resto es el valor de la nuda propiedad
Ejemplo de donación de nuda propiedad e impuestos,
María tiene 77 años y decide donar la nuda propiedad de su piso en Málaga a su hija Ana, conservando el usufructo vitalicio. La vivienda está valorada en 240.000 €.
El valor del usufructo es del 12 %:
240.000 € × 12 % = 28.800 €
El valor de la nuda propiedad es de 211.200 €, sobre el que se aplica el ISD. En Andalucía, al tratarse de una donación entre madre e hija, existe una bonificación del 99 %, por lo que el impuesto es simbólico.
María sigue viviendo en la casa sin cambios. Ana será la propietaria plena cuando su madre fallezca, sin necesidad de herencia ni nuevos impuestos.
Donación de la nuda propiedad o herencia: qué cambia
Frente a la donación plena, esta fórmula ofrece más seguridad para el donante, porque conserva el uso de la vivienda.
Frente a la herencia tradicional, puede suponer menos impuestos si se planifica con tiempo, ya que la donación se hace en vida y la vivienda no forma parte de tu herencia cuando falleces.
La diferencia clave está en el momento de la transmisión: la donación transmite la nuda propiedad ahora, mientras que la herencia transmite el conjunto del patrimonio al fallecer.
Ventajas y riesgos de donar la nuda propiedad
Ventajas:
- Sigues viviendo en tu casa sin depender de nadie.
- Anticipas la herencia y evitas futuros conflictos.
- Puedes beneficiarte de bonificaciones fiscales si actúas en vida.
- La vivienda no forma parte de tu herencia cuando fallezcas.
Riesgos a tener en cuenta:
- No se puede revocar salvo causas legales muy concretas.
- Si hay varios herederos, puede generar desequilibrios si no se compensa.
- Puede afectar a posibles ayudas públicas (como dependencia o pensión no contributiva), ya que se considera una transmisión de patrimonio.
Por eso es recomendable contar con asesoramiento jurídico y fiscal antes de realizarla.
Preguntas frecuentes sobre la donación de la nuda propiedad
¿Qué es la donación de la nuda propiedad?
Es ceder la titularidad de un inmueble a otra persona conservando el usufructo vitalicio, es decir, el derecho a seguir viviendo en él o alquilarlo.
¿Qué impuestos se pagan al donar la nuda propiedad?
El receptor paga el Impuesto de Sucesiones y Donaciones sobre el valor de la nuda propiedad, y el donante asume la plusvalía municipal.
¿Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad en una donación?
Se resta el valor del usufructo (89 menos la edad del usufructuario, con un mínimo del 10%) al valor total del inmueble.
¿Qué diferencia hay entre donar la nuda propiedad y heredarla?
La donación transmite la nuda propiedad en vida; la herencia transmite el patrimonio al fallecer el titular. La donación puede planificarse con más control y, en algunos casos, menos carga fiscal.
¿Puede vender el inmueble quien recibe la nuda propiedad?
No mientras exista el usufructo. Solo podrá disponer de la vivienda plenamente cuando este se extinga.
¿Se puede donar la nuda propiedad manteniendo el usufructo?
Sí, es precisamente la fórmula más habitual: el donante conserva el usufructo vitalicio y solo transmite la titularidad.
La donación de la nuda propiedad es una herramienta eficaz para planificar la herencia en vida, mantener el control sobre la vivienda y reducir la carga fiscal para los hijos.
