En muchas herencias y operaciones entre familiares, la propiedad de una vivienda se divide entre nuda propiedad y usufructo. Esto puede generar dudas si llega el momento de vender el inmueble, ya que la venta conlleva implicaciones legales y fiscales distintas a la venta de una vivienda con plena propiedad.
En este artículo te explicamos qué implica la venta de un inmueble con usufructo y nuda propiedad, qué pasos hay que seguir, qué impuestos se pagan, y qué opciones existen si solo una de las partes quiere vender.
¿Se puede vender la plena propiedad si usufructo y nuda propiedad están separados?
Sí. Es perfectamente legal, pero hace falta que ambas partes estéis de acuerdo y comparezcáis juntas ante notario.
Tienes dos opciones:
- Vender la plena propiedad conjuntamente: tú y el usufructuario firmáis juntos, y el comprador recibe la vivienda libre de cargas.
- Vender solo tu parte (la nuda propiedad o el usufructo, según el caso): el comprador asume limitaciones importantes y el precio será inferior.
Si lo que te planteas es vender tu vivienda pero seguir viviendo en ella, existen alternativas como la renta vitalicia inmobiliaria o la venta con alquiler garantizado que pueden encajar mejor con tu situación.
Cómo se reparte el precio entre usufructuario y nudo propietario.
El reparto del precio de venta se basa en un cálculo oficial que determina el valor del usufructo y de la nuda propiedad según la siguiente fórmula:
Valor del usufructo = (89 – edad del usufructuario) % del valor total del inmueble
El resto corresponde a la nuda propiedad.
Si quieres ver más ejemplos de este cálculo, puedes consultar el cálculo del usufructo de una vivienda.
🔹 Ejemplo práctico:
Vivienda vendida por 200.000 €
Usufructuario: 75 años → 14 %
- Valor del usufructo: 28.000 €
- Valor de la nuda propiedad: 172.000 €
Reparto: - Usufructuario cobra 28.000 €
- Nudo propietario cobra 172.000 €
Este cálculo es fiscalmente reconocido y puede ajustarse si ambas partes lo pactan expresamente.
¿Qué impuestos se pagan al vender un inmueble con usufructo y nuda propiedad?
La venta genera obligaciones fiscales para ambas partes:
- IRPF: cada parte tributa por la ganancia obtenida en su derecho. Si el usufructo se heredó, no tributa en IRPF.
- Plusvalía municipal: depende del valor catastral y de los años desde la adquisición. Si el usufructo se originó por herencia y se extingue al vender, puede que solo tribute el nudo propietario.
- Notaría y registro: suelen pagarlos ambas partes o el comprador, según se pacte. Rondan entre el 0,5% y el 1% del valor de venta.
Qué ocurre si solo una de las partes quiere vender
Si solo el nudo propietario o el usufructuario quiere vender:
- Puede vender su parte, pero el comprador asume las limitaciones (por ejemplo, no puede usar la vivienda mientras viva el usufructuario).
- Estas operaciones no son atractivas para compradores habituales, por lo que el precio será muy inferior al de mercado.
También existe la posibilidad de que una parte compre a la otra su derecho (por ejemplo, el nudo propietario compra el usufructo), consolidando así la plena propiedad.
En este caso, conviene tener en cuenta cuánto se paga por la extinción del usufructo.
Qué pasa si el usufructuario ha fallecido
Cuando el usufructuario fallece, el nudo propietario consolida el dominio y pasa a ser propietario pleno del inmueble.
En este caso:
- Puede vender la vivienda sin limitaciones.
- No se paga Impuesto de Sucesiones si ya se heredó la nuda propiedad.
- Solo hay que actualizar el Registro de la Propiedad.
Preguntas frecuentes
¿Puede un usufructuario vender la vivienda?
No. Solo puede vender su derecho de usufructo, no el inmueble completo. El comprador asumiría el uso limitado, lo que hace esta opción poco frecuente.
¿Qué ocurre con la hipoteca si existe una?
Si la vivienda está hipotecada, es necesario salvar o cancelar la carga para formalizar la venta. El banco puede exigir el consentimiento de ambas partes.
¿Se puede renunciar al usufructo para facilitar la venta?
Sí. El usufructuario puede renunciar voluntariamente, pero se considera una donación al nudo propietario, con su fiscalidad correspondiente (ISD).
¿Y si el comprador solo quiere la nuda propiedad?
Puede comprarse, pero no podrá usar la vivienda mientras dure el usufructo. Esta opción puede ser interesante para inversores a largo plazo.
¿Se reparte siempre el precio según la edad del usufructuario?
Es la fórmula de referencia, pero ambas partes pueden pactar un reparto distinto si llegáis a un acuerdo.
Vender un inmueble con usufructo y nuda propiedad separados puede parecer complicado, pero con la información adecuada es perfectamente viable. Lo importante es entender qué opciones tienes, cómo se reparte el precio y qué impuestos hay que prever antes de dar el paso.
