Si tienes una vivienda en propiedad o estás considerando ceder su uso, probablemente te hayan hablado del usufructo vitalicio. Es una figura legal que permite a una persona seguir disfrutando de un bien —por ejemplo, vivir en una casa— aunque ya no sea su propietario.
En este artículo te explicamos con detalle qué es el usufructo vitalicio, cómo se calcula su valor, qué implicaciones tiene en una herencia, y si se puede vender, ceder o revocar. Te ofrecemos la información más completa para que puedas tomar la mejor decisión.
¿Qué es el usufructo vitalicio?
El usufructo vitalicio es el derecho de una persona a usar y disfrutar de un bien —normalmente una vivienda— durante toda su vida, aunque la propiedad sea de otra persona.
En otras palabras: quien tiene el usufructo puede seguir viviendo en la casa, alquilarla y percibir rentas, pero no puede venderla. El propietario legal del inmueble se llama nudo propietario, y solo podrá disfrutar plenamente de la vivienda cuando fallezca el usufructuario.
Es importante destacar que existen diferencias entre el usufructo vitalicio y el usufructo universal.
¿Qué derechos tiene el usufructuario?
Los derechos del usufructuario están regulados por el Código Civil y son bastante amplios. El usufructuario vitalicio puede:
- Vivir en la vivienda de forma indefinida (hasta su fallecimiento).
- Alquilarla y recibir una renta con la que costear, por ejemplo, el precio de una residencia para personas mayores.
- Ceder su uso temporal a otra persona (aunque no puede venderlo).
- Realizar obras de mantenimiento, siempre que no alteren la estructura del bien.
Eso sí, también tiene obligaciones: debe mantener el bien en buen estado, pagar los gastos ordinarios (como suministros y comunidad) y respetar el uso pactado con el nudo propietario.
¿Qué es la nuda propiedad y cómo se relaciona con el usufructo?
La nuda propiedad es el derecho de ser propietario de un bien pero sin poder usarlo ni disfrutarlo hasta que finalice el usufructo. Por eso, en muchas operaciones se vende la nuda propiedad y se conserva el usufructo vitalicio.
Esta fórmula permite, por ejemplo, a una persona mayor vender su casa pero seguir viviendo en ella hasta el final de su vida, obteniendo liquidez sin renunciar a su hogar.
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¿Cuánto vale un usufructo vitalicio?
El cálculo del usufructo vitalicio se basa en el valor del bien y la edad del usufructuario.
Cómo se calcula el valor del usufructo vitalicio
La fórmula general es:
Valor del usufructo = 89 – edad del usufructuario, con un mínimo del 10% del valor del bien.
Por ejemplo:
- Si una vivienda vale 200.000 € y el usufructuario tiene 75 años:
89 – 75 = 14 → El usufructo vale el 14% → 28.000 €
Y la nuda propiedad, el 86% → 172.000 €
Este cálculo se utiliza en operaciones de venta, herencias o donaciones, y también para temas fiscales.
Tabla de valor del usufructo según edad
Edad del usufructuario | Porcentaje del usufructo | Porcentaje nuda propiedad |
60 años | 29% | 71% |
65 años | 24% | 76% |
70 años | 19% | 81% |
75 años | 14% | 86% |
80 años | 9% (mínimo legal: 10%) | 90% |
85 años o más | 10% | 90% |
¿Qué impuestos se pagan por un usufructo vitalicio?
¿Cómo tributa el usufructo vitalicio? Este puede generar obligaciones fiscales en distintos contextos:
Impuesto de sucesiones y donaciones
Cuando se cede un usufructo (por herencia o donación), el beneficiario puede tener que pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, calculado sobre el valor del usufructo.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
En una compraventa con reserva de usufructo, el comprador paga el ITP sobre la nuda propiedad, no sobre el total del valor del inmueble.
IRPF
Si el usufructuario alquila la vivienda, deberá declarar esos ingresos como rendimientos del capital inmobiliario en su declaración de la renta.
¿Qué pasa con el usufructo en caso de herencia?
Es muy común que uno de los cónyuges fallecidos deje a su pareja el usufructo vitalicio de la vivienda, mientras que la nuda propiedad pasa a los hijos.
Esto significa que el viudo o viuda puede seguir viviendo en la casa, pero no podrá venderla sin el consentimiento de los herederos. Cuando esa persona fallece, la propiedad pasa completamente a los hijos.
¿Se puede vender una vivienda con usufructo vitalicio?
Sí, pero con matices. La vivienda puede venderse, pero el comprador asume la existencia del usufructo, es decir, no podrá ocupar la vivienda hasta el fallecimiento del usufructuario.
También es posible que se venda solo la nuda propiedad, quedando el usufructuario en su casa. Esto se hace con frecuencia en fórmulas como la renta vitalicia inmobiliaria, muy utilizadas por personas mayores para obtener ingresos mensuales sin dejar su hogar.
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¿Se puede renunciar, ceder o revocar el usufructo?
Sí. El usufructuario puede:
- Renunciar al usufructo, lo que devolvería la plena propiedad al nudo propietario.
- Cederlo temporalmente a otra persona (por ejemplo, un hijo).
- Pero no puede venderlo, ya que el usufructo no es transferible en propiedad.
Además, en casos excepcionales y debidamente justificados (por ejemplo, mal uso del bien), el usufructo puede revocarse judicialmente.
¿Puede embargarse un usufructo vitalicio?
Sí. El usufructo es un derecho real y, por tanto, puede embargarse, especialmente si genera rentas (como un alquiler). En ese caso, los ingresos derivados del uso del bien pueden ser retenidos para pagar deudas.
Sin embargo, no se puede obligar al usufructuario a abandonar la vivienda si vive en ella. Solo se embargan los derechos económicos derivados del usufructo, no el uso directo del inmueble.
Diferencia entre usufructo temporal y vitalicio
La diferencia está en la duración:
- El usufructo vitalicio dura toda la vida del usufructuario.
- El usufructo temporal se limita a un plazo concreto (por ejemplo, 10 o 20 años).
Ambos tienen efectos similares en cuanto al uso del bien, pero en el caso del temporal, una vez pasa el plazo acordado, el usufructo se extingue automáticamente.
¿Cuándo termina el usufructo vitalicio?
El usufructo vitalicio finaliza automáticamente con el fallecimiento del usufructuario. A partir de ese momento, el nudo propietario pasa a ser el dueño pleno del inmueble.
También puede terminar antes por:
- Renuncia voluntaria.
- Extinción por destrucción del bien.
- Revocación por vía judicial (por incumplimiento grave).
Preguntas frecuentes sobre el usufructo vitalicio
¿Puedo alquilar una vivienda si tengo el usufructo vitalicio?
Sí. El usufructuario puede alquilar la vivienda y quedarse con las rentas, siempre que no esté limitado por contrato o testamento.
¿Qué ocurre si fallece el usufructuario?
El usufructo se extingue automáticamente, y la plena propiedad pasa al nudo propietario sin necesidad de trámites adicionales, más allá de registrar el fallecimiento.
¿Puede el nudo propietario vender la vivienda?
Sí, pero el comprador asume el usufructo. Es decir, no podrá disfrutar de la vivienda hasta que este se extinga.
Conclusión
El usufructo vitalicio es una herramienta legal muy útil para asegurar el derecho de uso sobre una vivienda, especialmente para personas mayores. Permite seguir viviendo en casa o percibir rentas, aunque ya no se sea el propietario legal.
Es también una figura clave en herencias, donaciones y fórmulas como la venta de nuda propiedad, que pueden ser una solución de liquidez en la jubilación.
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